FIIs podem ajudar a resolver importante gargalo do agro brasileiro

Uma cena se repete nos períodos de pico da safra de grãos no Brasil: filas de caminhões nas entradas dos portos brasileiros encaminham a produção nacional para exportação. Para quem acompanha mais de perto o agronegócio, outra imagem comum pode vir à mente: montanhas de milho ou soja ao lado de silos cheios. Trata-se da conhecida pujança do setor rural brasileiro, comprovada pelos números.

A safra de grãos de 2022/23 chegou a 319,8 milhões de toneladas, segundo a Conab (Companhia Nacional de Abastecimento). E, se o número absoluto já impressiona, o crescimento não fica atrás. O resultado é 38% superior ao da safra 2017/18 – exatos cinco anos de diferença.

Mas as cenas não indicam apenas a fartura e a força do agronegócio nacional. As filas e as montanhas de grãos revelam um gargalo importante do setor: o déficit na capacidade de armazenagem da produção brasileira. A estimativa da CNA (Confederação da Agricultura e Pecuária do Brasil) é de que falta espaço de armazenamento para mais de 120 milhões de toneladas de grãos no país, o que corresponde a nada menos que 37% da produção.

A falta de infraestrutura adequada de armazenagem leva a prejuízos significativos no agronegócio. Estimativas indicam que as perdas anuais chegam a aproximadamente R$ 11 bilhões no milho e R$ 19 bilhões na soja, totalizando cerca de R$ 30 bilhões. Essas perdas são causadas pela deterioração dos grãos, por problemas de escoamento e pela espera prolongada nos portos, que afetam a qualidade dos produtos. É comum vermos caminhões aguardarem por até sete dias nas filas.

Isso sem contar quanto o produtor rural deixa de ganhar por não ter a opção de escolher o melhor momento para a venda da sua mercadoria. Sem espaço para armazenagem do que acabou de ser colhido, o produtor muitas vezes precisa repassar sua produção não no melhor momento do valor de mercado. Ou seja, está sujeito às intempéries e à arbitragem de preços. Para efeito de exemplo, o Brasil tem apenas 15% da sua capacidade de armazenagem dentro das fazendas produtoras. Nos Estados Unidos, 65% da produção fica guardada na propriedade de origem.

Mesmo diante de uma demanda tão alta, o número de novos estabelecimentos de armazenagem ativa no Brasil cresce timidamente. O último dado da Pesquisa de Estoques do IBGE, referente ao primeiro semestre de 2023, identificou 8.684 estabelecimentos ativos no Brasil, o que significava uma alta de apenas 3% em relação ao período anterior. Além disso, o pequeno e médio produtor, que representa 35% da produção no país, não conta com capital ou financiamento viável para a construção dos seus próprios centros de armazenagem.

A situação deve se agravar ainda mais em 2024 depois da tragédia provocada pelas enchentes no Rio Grande do Sul. Ainda não há um levantamento dos prejuízos causados à infraestrutura de armazenagem no estado, mas os gaúchos tinham a segunda maior capacidade de guardar grãos no país, perdendo apenas para Mato Grosso.

Os números demonstram o tamanho do desafio logístico do agro brasileiro, mas revelam também uma oportunidade única para o desenvolvimento de centros de armazenagem como uma estratégia de investimento imobiliário.  A demanda crescente por infraestrutura adequada, aliada a incentivos governamentais e avanços tecnológicos, cria um ambiente propício para esse tipo de negócio. É hora de o campo brasileiro incorporar alguns dos conhecimentos tradicionais do setor imobiliário e criar soluções inovadoras e estratégicas que busquem endereçar o gargalo da armazenagem.

Os novos projetos vão exigir adequação às necessidades mais atuais do mercado, como a incorporação de novas tecnologias e práticas sustentáveis, além de um olhar atento à escolha das localizações, ampliando a capilaridade de unidades de armazenagem junto ou próximo aos centros de produção e nos terminais portuários.

Há espaço também para que os centros de armazenagem ofereçam serviços, como beneficiamento e transporte, aumentando a rentabilidade e atraindo uma gama maior de clientes. Por fim, o setor imobiliário tem a capacidade de desempenhar um papel importante de viabilizador de novas formas de financiamento, inclusive com a aproximação do mercado financeiro em modelos já consagrados de captação, como, por exemplo, o de fundos imobiliários (FIIs).

Com interesses alinhados, há um grande potencial para o nascimento de um ciclo virtuoso de crescimento e desenvolvimento para todos os lados.