Como investir em imóveis em tempos de juros altos

“É hora de investir em imóveis”. Sei que essa asserção parece pouco convincente no atual cenário econômico. Também não vou contradizer o óbvio: com a elevação da Selic e um mercado de renda fixa atrativo, os desafios para o setor imobiliário têm sido cada vez maiores. Acompanho no dia a dia o aumento dos custos de financiamento e a restrição ao crédito. 

Investir em imóveis, portanto, parece ser uma alternativa desafiadora. No entanto, neste mercado tão complexo encontramos também caminhos menos óbvios. E há uma modalidade de investimento no setor imobiliário que surge como alternativa a um momento de ativos encarecidos. Trata-se do investimento direto em empreendimentos imobiliários em fase de desenvolvimento, ou seja, a preço de custo real daquele imóvel. É essa a alternativa que vamos abordar.

Diferentemente da compra de um imóvel pronto ou de aplicações atreladas a ativos do mercado imobiliário, essa modalidade permite ao investidor uma participação direta no projeto, transformando-o em um “sócio” do empreendimento e possibilitando condições bastante vantajosas. Em vez do valor de mercado de um imóvel pronto, o investidor passa a custear apenas as despesas relacionadas ao desenvolvimento do projeto. E, como parceiro do desenvolvedor, é favorecido por entrar a um custo que é aproximadamente 40% menor do que o preço de venda final.

Essa estrutura é possível tanto para investidores que querem aproveitar oportunidades no setor imobiliário, quanto para pessoas que desejam adquirir um imóvel para uso próprio. Em síntese, o que acontece é uma associação ao projeto ainda em sua fase inicial. 

Mas não estou aqui para defender ou apresentar receitas milagrosas. Obviamente há riscos envolvidos nessa modalidade de aquisição de um ativo imobiliário. A vantagem e o potencial retorno, eu já apresentei. Portanto, agora é importante tratarmos também desses riscos atrelados ao fato de comprar um ativo com um desconto tão relevante.  E entender quais os caminhos para mitigá-los.

Os riscos

Ao compartilhar os ganhos com o desenvolvedor, o investidor ou comprador do empreendimento também passa a estar sujeito a eventos não previstos, como aumento de preços dos materiais de construção e mão de obra, conjuntura política e econômica e principalmente o parceiro desenvolvedor ao qual você vai se associar. Logo, o essencial aqui é apontarmos os pontos mais relevantes a serem analisados para que a decisão de entrar ou não em um projeto nessa modalidade seja tomada.

É crucial avaliar cuidadosamente os recursos utilizados pelo desenvolvedor, como gerenciamento dos projetos e obra, controle e auditoria permanente dos custos, a transparência e a regularidade da prestação de contas do empreendimento.

Neste contexto, o histórico, a solidez e a competência dos parceiros se tornam elementos centrais para a segurança do investimento. Estar atrelado a desenvolvedores com forte reputação no mercado, que apresentem práticas rigorosas de governança e um modelo de negócios sólido, é o caminho para afastar a maior parte dos riscos.

Entender a estruturação financeira do projeto também é um fator de extrema relevância nesse contexto. Para avaliar o retorno real dos recursos direcionados para a aquisição de ativos imobiliários nessa modalidade, o tempo é essencial. Portanto, um calendário bem definido de desembolsos é tão relevante quanto a previsão de quando o empreendimento será finalizado, ou seja, de quando o ativo se torna pronto para o uso ou venda. 

Por fim, também é relevante considerar uma participação mais ativa no acompanhamento da execução do projeto, o que permite que o investidor esteja sempre atualizado do andamento das obras e tenha previsibilidade. Ter uma visão abrangente do cronograma e das etapas de entrega é fundamental para antecipar possíveis riscos e alinhar expectativas quanto ao retorno.

Mesmo em um ambiente macroeconômico desfavorável, o setor imobiliário continua atraente graças à sua solidez e capacidade de adaptação. A combinação de inovação, como este modelo de participação direta, demonstra como o setor tem condições de apresentar alternativas robustas, capaz de se ajustar a diferentes cenários econômicos e gerar valor nas condições mais variadas.