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O financiamento do mercado imobiliário brasileiro por meio de capital estrangeiro é uma realidade concreta e promissora. Com juros internos altos e maior escassez no mercado financeiro doméstico, o recurso proveniente do exterior estrangeiro se mostra uma fonte mais estável e, acima de tudo, de longo prazo, características essenciais para o desenvolvimento de projetos no setor. Acrescenta-se a isso o potencial de ser uma fonte volumosa de recursos, o que o torna ainda mais atraente para as empresas, superando diversas das limitações do capital local.
Mas os investidores e grandes fundos internacionais estão interessados no Brasil? Sempre estiveram e continuam. Há uma parcela dos recursos dos grandes fundos carimbada para os países emergentes, principalmente os que têm condições de oferecer projetos alinhados com as preocupações atuais com a sustentabilidade, uma vantagem para os brasileiros. Muitas vezes o que falta é capacidade de atender as políticas mínimas para a liberação dos recursos.
A captação fora do país exige uma preparação rigorosa por parte dos agentes do setor imobiliário. Não se trata apenas de apresentar bons projetos, mas também de falar a “mesma língua” dos investidores internacionais, o que implica a adoção de uma linguagem financeira compatível com a deles, baseada em padrões de compliance globais, auditorias rigorosas, processos e procedimentos financeiros claros.
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As exigências mínimas dos fundos dispostos a investir em países como o Brasil incluem não apenas a conformidade com as normas locais, mas o cumprimento de padrões internacionais de governança, retorno financeiro e transparência. Sem essas garantias, dificilmente os investidores externos conseguem disponibilizar os recursos para o mercado brasileiro, mesmo com demonstrações reiteradas de interesse no país.
A escala dos projetos também é um desafio. Muitas vezes, a condição para o investimento é de um cheque mínimo na casa de US$ 150 milhões , uma barreira para muitos empreendimentos no Brasil, que normalmente são menores. Mas o país já atraiu aportes significativos de fundos internacionais em diversos segmentos, como galpões logísticos, infraestrutura e até mesmo prédios comerciais e residenciais. Canadenses, asiáticos e americanos se tornaram investidores reconhecidos nessas áreas no Brasil. Há alguns exemplos como os da Brookfield, GIC, Autonomy e Mubadala.
A expectativa é de que ganhem destaque agora os segmentos ligados à economia global e, portanto, menos dependentes da dinâmica interna do Brasil. A infraestrutura portuária e o agronegócio, por exemplo, têm um apelo maior por estarem vinculados ao comércio internacional de commodities, com receitas muitas vezes balizadas em dólar.
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Outro setor em crescimento é o de data centers, do qual já tratamos mais de uma vez aqui. Trata-se de um mercado diretamente conectado ao exterior, com clientes globais e operação em moeda estrangeira, o que reduz a exposição às oscilações da economia brasileira. Esses segmentos oferecem uma mitigação de risco relevante, tornando-se particularmente interessantes para fundos que precisam alocar grandes volumes de capital em projetos com retornos previsíveis, sólidos e de longo prazo.
Além desses setores mais diretamente ligados à economia internacional, a infraestrutura em geral chama a atenção dos fundos estrangeiros por sua escala e relevância. Investimentos em ferrovias, rodovias, hidrovias e aeroportos, por exemplo, além de cruciais e estratégicos para o desenvolvimento do Brasil, oferecem retorno de longo prazo. E são projetos suficientemente grandes para atrair capital estrangeiro em grande escala, tornando-se alternativas atrativas para investidores internacionais.
O câmbio, a volatilidade e o risco-país, naturalmente, são ainda um fator de risco nesse tipo de financiamento. E há sempre a possibilidade de ligar o sinal amarelo dos investidores. No entanto, ao direcionar recursos para países emergentes, a maioria já está acostumada com oscilações econômicas e, em muitos casos, indexam seus retornos a taxas de juros e inflação locais, o que lhes dá uma segurança adicional.
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Outro fator muito importante é a classificação do Risco Brasil por agências internacionais. Uma vez atingido o investment grade (classificação internacional de risco) com as notas B+ e A, o país se torna elegível para receber volumes muito maiores de investimentos, prazos mais dilatados para o retorno e taxas de remuneração mais favoráveis.
Com a devida preparação e adequação aos padrões internacionais, o Brasil e os players imobiliários podem atrair volumes expressivos de recursos, solucionando algumas das principais dores do mercado imobiliário e infraestrutura, como a estabilidade na entrada de recursos e o interesse de investidores com olhar para o longo prazo.
