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Na definição mais comum, os shopping centers são apenas empreendimentos que aglutinam pontos de consumo e convivência. No máximo, variam o padrão, dos mais populares aos mais luxuosos. Mas quando observamos como esses espaços evoluíram e se transformaram tornando-se ativos imobiliários de ainda mais valor, percebemos que olhar para além da sua função original pode transformar um setor. Os shoppings mais bem sucedidos atualmente são aqueles que souberam se adaptar, lideraram ou reagiram às mudanças urbanas e, consequentemente, expandiram suas funcionalidades.
Como cunhou o engenheiro Claudio Dall’Aqua Jr., um dos principais especialistas no setor, “shoppings são verdadeiros organismos vivos”. Portanto, diante das atualizações constantes dessa classe de ativos e, com elas, das novas possibilidades de investimento, é necessário estar sempre atento às oportunidades geradas por esses centros comerciais
Um exemplo notável dessa dinamicidade é a reinterpretação do papel dos estacionamentos, que passaram de meros espaços funcionais para ativos imobiliários de cada vez maior valor. Hoje, as áreas de estacionamentos dos shopping centers representam muito mais do que um local para deixar veículos: são ativos, muitas vezes, com alto potencial construtivo propiciando assim amplo espaço para inovação.
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Com áreas amplas e localização estratégica, essas regiões podem ser transformadas em torres comerciais, residenciais, hoteleiras ou mesmo em espaços de lazer e eventos. Além disso, a exploração do potencial dos estacionamentos é fortemente influenciada pela localização do shopping e pelas características de sua microrregião. Regiões urbanas densamente povoadas e bem desenvolvidas tendem a oferecer maior demanda por empreendimentos comerciais ou de serviços especializados. Já áreas periféricas ou menos densas são as que se beneficiam de soluções voltadas para atrair maior público, como centros de lazer ou eventos.
Um exemplo prático é o Iguatemi São Paulo, que aproveitou áreas de estacionamento para construir dois deck-parks e uma torre de escritórios. Em Campinas, o Shopping Galleria, recentemente, agregou ao complexo um prédio Triple A de enorme sucesso, inclusive requalificando o mercado de escritórios na região. O Morumbi Shopping, também em São Paulo, seguiu uma tendência semelhante, utilizando parte de seus estacionamentos para expansão do varejo e desenvolvimento de novas estruturas. Esses casos demonstram como é possível maximizar o valor do ativo imobiliário sem comprometer a experiência dos consumidores.
Os shoppings também estão se ajustando às mudanças nos padrões de mobilidade urbana. Com o aumento do uso de aplicativos de transporte e a redução da demanda por vagas de estacionamento, abre-se ainda mais espaço para novas funcionalidades. Áreas para delivery, embarque e desembarque, estocagem temporária de compras e espaços de convivência são exemplos do que vem ganhando protagonismo.
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Embora tenha trazido o exemplo dos estacionamentos em mais detalhes, mesmo dentro da própria área construída dos shoppings há casos de reformulação de espaços que ganharam destaque. Entre elas, cito uma bastante evidente: o número crescente de restaurantes que se desconectaram das antigas praças de alimentação. O shopping não é só fast food, mas também um lugar onde é possível fazer boas refeições.
Durante a pandemia, diversos cenários foram pensados com relação a perpetuidade deste ativo imobiliário. No entanto, sua resiliência e capacidade de transformação tornou-se evidente. Saíram da pandemia ainda mais fortes consolidando-se como um componente fundamental na vida social e comercial das cidades trazendo as mais diversas experiências para seus frequentadores. Encontramos áreas de performance interativas, aquários, circos, estruturas de patinação entre outras modalidades.
O mais interessante e relevante para se olhar do ponto de vista do investidor é que as possibilidades para áreas de shoppings ainda estão longe de encontrar o seu esgotamento. As mudanças constantes, como “um organismo vivo” mesmo, demonstram como um ativo imobiliário tem a capacidade, a despeito do próprio nome, de se “movimentar” e evoluir sua estrutura, atendendo às demandas do mercado e da sociedade.
