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O setor de construção viveu áureos momentos com o boom de IPOs das construtoras (2007-2011), todas ávidas por recursos com o objetivo de adquirir o maior número de terrenos possível.
Nessa época, o Brasil estava na moda e tinha sido lançado o maior programa habitacional do mundo, o Minha Casa Minha Vida (MCMV), além de estímulos na concessão de crédito imobiliário pela Caixa Econômica Federal (CEF) para imóveis destinados à classe média.
Essa festa do crédito farto e barato propiciou nosso primeiro boom imobiliário aferível pelo mercado. Nesse período, os fundos imobiliários também tiveram enormes valorizações.
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Com os recursos dos IPOs as empresas implementaram seus planos de obras e o Brasil virou um enorme canteiro, sendo que foi dada pouca atenção aos custos, uma vez que o valor dos imóveis comportava qualquer desaforo.
Foi nesse ambiente “favorável” que a maioria dos IPOs foi feita.
Como as festas sempre acabam, porém, as construtoras foram pegas no contrapé com a piora do ambiente macro, que teve como consequência o aumento da inflação e dos juros, culminando com a elevação expressiva do desemprego que se encontrava nos menores níveis históricos.
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A queda na renda atingiu em cheio o setor de construção. Isso associado a uma legislação que protegia o consumidor amplificou ainda mais a crise. Além da parada brusca nas vendas, as empresas passaram a receber de volta os imóveis vendidos, e foram obrigadas a devolver os valores pagos aos clientes, piorando muito a situação financeira que já vinha frágil.
É o que chamamos de tempestade perfeita.
Grandes empresas do setor entraram em recuperação judicial e até hoje não tiveram suas situações regularizadas, como é o caso da PDG.
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Diante desse cenário devastador de depressão econômica associada a uma legislação injusta que beneficiava o comprador de imóveis, passamos a analisar as empresas do setor em busca de oportunidades.
De cara, verificamos que o setor de casas populares, mesmo na crise, continuou desempenhando bem, o que pode ser comprovado pelos resultados da MRV, hoje a maior empresa aberta do setor imobiliário. Isso confirma que, mesmo com a crise, a necessidade básica de ter um teto persiste, diante do nosso enorme déficit habitacional.
Das empresas analisadas, buscamos como norte uma atuação diferenciada, sabendo que seria contraproducente competir em áreas onde a MRV é dominante com seu processo construtivo industrial e escalável e capacidade negocial em fazer preço.
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Sendo assim, analisamos as empresas menores, que estavam fora do radar da maioria dos investidores, e encontramos a RNI Negócios Imobiliários.
A RNI é a empresa de negócios imobiliários da Rodobens, que é um dos maiores e mais importantes grupos empresariais do país, com 68 anos de atuação preponderante no ramo de vendas e consórcio de veículos pesados.
Por que uma empresa focada na venda de meios de transportes entraria no ramo imobiliário? Uma das respostas é que todo caminhoneiro precisa de uma casa, e o cadastro e a ficha de análise de crédito para a compra de um caminhão e de uma casa popular se assemelham.
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Com uma atuação no interior dos principais estados do Brasil, principalmente aquelas cidades cujas suas atividades econômicas giram em torno do agronegócio, a RNI se posicionou nesses locais para oferecer como produtos loteamentos de casas nos arredores urbanos. Posteriormente, ingressou com o modelo industrial de casas construídas pelo sistema de moldes para atender o programa MCMV faixa 2 e 3, que tem um risco bem menor.
Normalmente essas casas ficam em condomínios fechados com segurança e ampla área de convivência. Têm ao menos duas vagas de garagem e um quintal que permite ao proprietário fazer a ampliação do imóvel ou utilizá-lo como uma pequena área de lazer.
Ou seja, verificamos uma inteligência na forma como a RNI encara o seu negócio. Atuação em cidades do interior ligadas ao agronegócio, condomínios horizontais, modelo construtivo industrial e qualidade de vida dos seus clientes foram os ingredientes essenciais para nos interessarmos pela empresa.
Essa estratégia faz um contraponto com o modelo negocial da MRV. Assim uma não atua na área da outra, e a RNI não tem de competir com a maior empresa do setor, nem enfrentar suas vantagens competitivas.
Sendo essas as qualidades intrínsecas da empresa, começamos a notar uma melhora no ambiente macro.
A queda nas taxas de inflação e dos juros, associada à aprovação da lei que regula os distratos, que impõem multas severas àqueles que vinham especulando no mercado imobiliário, além da venda do estoque de imóveis, trouxeram as condições para a retomada do setor.
O elemento macro faltante dessa equação, que precisa ser retomado, é a volta do emprego.
Por fim, com o processo de restruturação concluído, que consiste na redução de endividamento, baixa do estoque de imóveis prontos, além de um banco de terrenos que garanta seu crescimento nos próximos anos, a RNI se encontra, neste momento, em um novo ciclo de crescimento apta para captar a retomada das vendas de imóveis.
Nunca é tarde para lembrar que, em relação a seus pares listados na Bolsa, a empresa está muito descontada quando analisamos seus múltiplos.
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* O Fundo Venture Value FIA possui ações da RDNI3 desde janeiro de 2018.
