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Retomando nossas atividades, neste post entraremos em campo para entender um pouco mais sobre a dinâmica dos administradores de shoppings centers, e verificar se há valor a ser capturado neste setor.
Como triggers macro, observamos uma retomada lenta e gradual das vendas do comércio, situação que está diretamente ligada com a retomada do emprego e da renda e por consequência a confiança do consumidor, além da volta do mercado imobiliário e o seu impacto no valor dos imóveis.
Especificamente quanto as empresas do setor, nos chama bastante atenção a Iguatemi Shoppings (IGTA3).
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Rapidamente, a Iguatemi é uma das principais empresas de shopping centers do país, tendo participações em 16 shopping centers (15 sob sua administração), um outlet (Novo Hamburgo – 41%) e 3 torres comerciais, com aproximadamente 750 mil m2 de Área Bruta Locável Total(ABL).
Seus shoppings estão voltados para o público de classes “A” e “B” e estão inseridos nos centros comerciais mais desenvolvidos do Brasil (regiões Sudeste, Sul e Centro-Oeste), em localizações privilegiadas como: o Iguatemi e JK Iguatemi em São Paulo e Iguatemi Porto Alegre, onde estão os dez maiores aluguéis por m2 do Brasil.
Além disso, a Iguatemi atua também no desenvolvimento de projetos multiuso, no entorno dos shopping centers, a fim de capturar as sinergias entre os shopping centers e tais empreendimentos.
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As vendas das lojas localizadas em seus 16 shopping centers e outlet totalizaram R$13.272,4 milhões em 2017, um crescimento de 4,3% em relação às vendas registradas no ano de 2016.
Sua receita bruta no exercício encerrado em 31 de dezembro de 2017 foi de R$ 805,5 milhões, um crescimento de 4,7% em relação à receita bruta no exercício encerrado em 31 de dezembro de 2016.
Ou seja, apesar de toda a crise que o comércio sofreu, verificamos que a Iguatemi Shoppings, conseguiu superar o mal momento da economia, mantendo o nível de ocupação (94,1%) e de vendas (crescimento de 4,7% no ano) em patamares bem satisfatórios e acima da inflação, beneficiando-se do comportamento de seu público alvo A e B, que sofre menos que as classes de renda menores.
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E mais, estando em localizações privilegiadas e de alto poder aquisitivo, sofreu pouco no quesito desvalorização imobiliária.
Mas, para quem acompanha nosso blog pode ficar uma dúvida. Iguatemi não é uma empresa fora do radar. E é coberta por vários analistas. Porque comentar sobre ela?
Na realidade, queremos focar no movimento de reestruturação feito por sua holding a Jereissati Participações (JPSA3), que possui 50,78% do capital da Iguatemi Shoppings.
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Voltando um pouco ao passado, o grupo Jereissati, sendo uma holding, já teve participações desde o comércio têxtil, até o setor de metalurgia.
Porém, foi com sua expressiva participação no setor de shopping centers e no setor de telecomunicações, que ganhou notoriedade (Oi Telecomunicações).
Mas é no fato de ser uma holding, que surgem as primeiras dúvidas.
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Poder ter participações em diversos negócios sempre gerou desconfiança, e ao mesmo tempo a necessidade de entender os objetivos do sócio controlador.
A vantagem da JPSA3 é que recentemente foi feita uma reestruturação em que a holding passou a ter apenas a participação em Iguatemi e numa empresa gestora de bens imobiliários(Brio).
Esse movimento do management teve o claro objetivo de trazer transparência a empresa, dando passos largos para levá-la ao Novo Mercado, e quem sabe criar uma estrutura empresarial mais eficiente.
Verificamos também um esforço da empresa para melhorar a liquidez das ações através da conversão das ações PN em uma classe única ON, deixando evidente ao mercado o tamanho do desconto entre o valor de Iguatemi e a participação de Jereissati.
Chegamos ao que interessa.
Segundo um cálculo fornecido pela própria empresa, na publicação do seu balanço anual, e tomando como data base 28/12/2017, o desconto entre o valor da participação de 50,78% e o valor de mercado da Jereissati Participações estaria acima de 45%.
Nesse cálculo, está descontada a dívida de um pouco mais de R$19 milhões, mas não está computado um desconto entre 15 e 20% normalmente aplicado as Holdings, por conta de uma ineficiência tributária, que é a incidência de PIS e COFINS na receita financeira, além dos custos administrativos.
Incluindo esse desconto da Holding chegaríamos a um potencial de valorização de quase 35%.
Mais que o desconto em si, reiteramos nossa confiança nos gestores da Iguatemi, que ao possuírem, na nossa visão, os melhores ativos de shoppings em termos de localização, podem agregar muito valor nos projetos de desenvolvimento das áreas de entorno.
Reafirmamos a capacidade do management de posicionar seus shoppings nos chamados vetores de crescimento das cidades, e tomamos como exemplo o caso do Shopping Iguatemi São José do Rio Preto e do Shopping Iguatemi Campinas (área contigua ao Shopping de mais de 700 mil m2, onde será construído um condomínio de luxo), onde já estão sendo implantados projetos de condomínios verticais.
O desenvolvimento dos projetos é feito em conjunto com a Iguatemi, cujo o objetivo principal é levar fluxo de consumidores a suas lojas, além de beneficiar-se com a enorme valorização de áreas adquiridas no passado por preços módicos.
Ademais, nos admira como os seus shoppings são administrados, onde verificamos uma preocupação constante em entregar o melhor mix de lojas para o seu consumidor, realocando rapidamente negócios que se encontrem em fase declinante, estando, portanto atentos a tendências e modas que porventura exijam uma mudança do mix.
Estamos, também, acompanhando o movimento de consolidação que a Iguatemi vem realizando em ativos em que já é sócia, aproveitando-se para comprar participações minoritárias.
Este foi o caso da compra de 0,31% do Shopping Pátio Higienópolis por R$4,6 mi, passando a deter 11,5% do ativo do qual participou de uma concorrência com outros operadores e venceu para administrá-lo, mostrando a competência e senso de oportunidade da empresa.
Estamos, assim, muito confiantes que com a recuperação da economia, haverá um impacto positivo na administração dos seus shoppings, permitindo a redução progressiva dos descontos concedidos aos lojistas e a consequente melhora em seus números.
Tomando como base seu guidance(projeção) para o ano de 2018 o crescimento da receita ficará entre 2% e 7% com uma Margem EBITDA entre 75 a 79%, resultados que se refletirão na participação da Jereissati reprecificando suas ações em valores mais próximos de IGTA3.
Por fim, para confirmar essa confiança nos fundamentos acima expostos, informamos que possuímos uma posição de 0,98% da empresa em nosso portfólio. Até mais!!
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