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O chamado “petrolão” e a mudança na regulamentação dos financiamentos estudantis são dois assuntos que estão movimentando o noticiário econômico e a bolsa de valores. Vejamos de que maneira os assuntos estão relacionados aos FII.
Petróleo e educação são dois setores bastante relevantes na atuação dos fundos imobiliários e os acontecimentos recentes também podem impactar direta e indiretamente alguns dos fundos.
De maneira direta, a Petrobras ocupa diversos imóveis que pertencem a fundos imobiliários. Até poucos anos atrás tê-la como locatária era motivo de tranquilidade para os cotistas, mas no cenário atual de deterioração dos índices de liquidez devido ao alto endividamento e o risco de antecipação de vencimento de dívidas por quebra de “covenants”, a tranquilidade dá lugar ao receio por parte dos locadores quanto ao risco de tentativas de revisão de contratos, devolução de imóveis e, no pior dos casos, atraso no pagamento de aluguéis.
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Indiretamente, muitos dos CRI (Certificados de Recebíveis Imobiliários) em que os FII investem foram estruturados tendo como base contratos de locação ou arrendamento em que a Petrobras figura como a devedora de tais relações e, não raro, estruturados sem garantias adicionais aos credores em razão da já citada tranquilidade de ter como contraparte a Petro, o que eleva o risco de prejuízo no caso (menos provável) de a empresa deixar de honrar o pagamento desses contratos.
Além disso, o setor de petróleo e gás é deveras relevante na economia brasileira e há um grande número de empresas fornecedoras de produtos e serviços que orbitam em torno da Petro. A sequência de denúncias que vem sendo chamada de “petrolão” tem acarretado em suspensão de contratos, revisão de projetos e redução de investimentos por parte da empresa, o que implica em desaquecimento de alguns setores, diminuição da arrecadação de municípios (principalmente no estado do Rio de Janeiro), demissões etc.
Ou seja, arrefecimento da atividade econômica nessas regiões muito dependentes do setor, o que tende a gerar menor demanda por escritórios e galpões, aumento da vacância de imóveis nas regiões mais afetadas, incremento do risco de crédito dessas empresas que também são locatárias de imóveis pertencentes a alguns FII, diminuição do consumo nos shoppings centers etc.
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Em outra área, a educacional, o anúncio de mudanças nas regras do programa de concessão de crédito estudantil levou a forte desvalorização das ações das companhias desse setor, que também é relevante no mercado de FII já que algumas universidades desenvolvem parte de suas atividades em imóveis que pertencem a fundos. O temor dos investidores é que algumas universidades tenham dificuldades de fluxo de caixa em função das mudanças anunciadas pelo governo. Ou, em outras palavras, que tenham dificuldades de honrar seus compromissos com fornecedores, funcionários e, claro, locadores (dentre eles alguns FII).
Os leitores e investidores não precisam ficar alarmados com esse texto. Aumento de risco não significa certeza de problemas. A principal intenção é reforçar a importância de os investidores ficarem atentos aos acontecimentos e aos cenários econômicos. Procure analisar sua carteira de FII, veja se há muita exposição aos setores de petróleo e educação e se há necessidade de fazer ajustes pontuais. Se preciso entre em contato com o administrador do seu fundo e peça esclarecimentos.
