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As perspectivas para o vasto mercado imobiliário global – avaliado em mais de US$ 13 trilhões de acordo com dados da MSCI – estão melhorando à medida que os preços começam a se estabilizar após dois anos difíceis. Isso cria oportunidades que vão além das reduções das taxas de juros, como as implementadas nos EUA.
A estabilização da inflação em níveis mais altos do que no período pré-pandemia torna o setor imobiliário mais atraente no médio prazo. Além disso, mudanças estruturais, como a transição energética e o redesenho das cadeias produtivas, estão impulsionando a demanda por ativos imobiliários. No entanto, para aproveitar essas oportunidades, é preciso ser seletivo, tanto em termos regionais, quanto setoriais.
O investimento imobiliário começou a dar sinais de recuperação. Já há luz no fim do túnel, após um longo período desafiador. Durante esse tempo, o setor enfrentou dificuldades, especialmente em investimentos voltados para geração de renda, devido ao rápido aumento das taxas de juros promovido pelos bancos centrais — o mais acentuado em décadas.
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Em 2022, houve uma queda no interesse dos investidores por essa classe de ativos, particularmente em REITs, fundos listados em bolsas que permitem investimentos e resgates periódicos. Durante esse período, os preços dos imóveis caíram significativamente, gerando oportunidades para investidores que buscavam adquirir ativos a preços mais atrativos. Embora os preços continuem caindo nos EUA, já estão se aproximando do fundo do poço na Europa e se recuperando no Reino Unido.
A correção nos mercados imobiliários pode ter um impacto em toda a economia, como vimos no ano passado, com a queda nos preços das ações de bancos regionais dos EUA, devido à preocupação com sua exposição a imóveis comerciais. No entanto, o temor generalizado em relação ao setor imobiliário começou a diminuir, impulsionado pela queda das taxas de juros, e os volumes de transações estão aumentando em comparação com os níveis mais baixos observados recentemente em diversos setores.
À medida que as taxas caem, os custos de financiamento mais baixos, somados a menor atratividade de outros ativos, como os mercados monetários, devem aumentar o apetite por imóveis. Já é possível observar melhorias nos preços dos REITs. Como o processo de ajuste está apenas começando, os fundos imobiliários que investirem capital nos próximos anos poderão se beneficiar de melhores preços de entrada. Em todo caso, os resultados podem variar bastante, o que torna a seleção criteriosa fundamental.
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Diversas mudanças estruturais estão impulsionando a demanda de longo prazo em setores como o de logística. A fragmentação geopolítica e o redesenho das cadeias de suprimentos estão levando as empresas a aproximarem a produção dos centros de consumo. Novos regulamentos de construção sustentável estão incentivando reformas para maior eficiência energética. A inflação persistente também torna o setor imobiliário atraente, já que essa classe de ativos normalmente apresenta fluxos de caixa ajustados pela inflação.
Em resumo, a perspectiva para o setor imobiliário está mais positiva, com as melhores oportunidades surgindo em áreas que foram mais impactadas pelas altas taxas de juros, mas que exigem atenção às particularidades regionais e setoriais.
Axel Christensen é estrategista-chefe da BlackRock para América Latina
