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No intervalo de um ano, a atuação do Charlie, startup do mercado imobiliário focada em short stay (locações de curta temporada), mais que dobrou de tamanho. A proptech começou 2024 com mais de dois mil apartamentos sob gestão – ao final de 2022, eram cerca de 800. Agora, outras 146 unidades estão sendo somadas ao portfólio, no que seu cofundador e CEO, Allan Sztokfisz, chama de “maior empreendimento da empresa”: um edifício inteiro, de alto padrão, dedicado a estadias de curta e média duração.
O Iconyc foi erguido na zona sul de São Paulo, a menos de um quilômetro do famoso Parque do Ibirapuera e a dez minutos de carro do Aeroporto de Congonhas, em dias de trânsito bom. Nos andares mais baixos ficam os estúdios, de 25 a 30 metros quadrados. Nos mais altos, apartamentos de até 90 metros quadrados, com dois dormitórios. Um deles tem até jacuzzi particular. São imóveis com perfil diferente dos apartamentos mais compactos que o Charlie costuma administrar.
“Em área bruta locável, o Iconyc representa bastante, próximo de 10% de toda a nossa operação”, afirma Sztokfisz. Segundo ele, o empreendimento passa a ser uma flagship para o Charlie. “Queremos fazer dele uma unidade conceito, explorar novos serviços e testar formatos de locação que ainda não existem no mercado”. Além de atuar como uma espécie de síndico, cuidando da administração dos imóveis, a proptech também fica encarregada da precificação das diárias de locação, que mudam conforme a demanda.
A estratégia short stay das proptechs tem casos de sucesso e de fracasso no Brasil. A Housi, spin-off da Vitacon de moradia por assinatura, triplicou de receita em 2023 e mirou na expansão internacional. Já a startup mexicana Casai não prosperou, deixando o país em janeiro do ano passado e encerrando de vez suas operações, meses depois. O episódio, aliás, deu impulso aos negócios do Charlie, que assumiu a gestão de parte dos imóveis antes administrados pela concorrente.
A receita de uma proptech como o Charlie vem de um percentual das locações dos apartamentos. O Iconyc promete turbinar esse faturamento, com o perfil mais premium dos imóveis. Mesmo operando parcialmente, com alguns serviços em fase de teste, o valor de uma diária no empreendimento já é mais que o dobro da cobrada em outras propriedades administradas pela empresa.
Sztokfisz não revela o quanto o Charlie fatura por ano, mas diz que o negócio já tem volume suficiente para gerar lucro. “É esperar a maturação das unidades”, afirma. A proptech tem menos de quatro anos de existência e já é responsável por administrar um portfólio de imóveis avaliado em quase R$ 1,5 bilhão. “Escalamos a operação de forma muito mais rápida do que imaginávamos. O ritmo tende a mudar um pouco, estamos muito mais focados em consolidar operações”, diz o CEO.
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Não teve dinheiro do Charlie na construção do Iconyc. O empreendimento foi financiado com recursos do fundo imobiliário residencial VCRR11, da Vectis, e construído pela Cyrela, empresa sócia do Charlie. Além do Iconyc, o fundo tem outros três empreendimentos que também são administrados pela proptech.
“A operação do Iconic vai ajudar a suportar a rentabilidade que a gente quer, acima do aluguel tradicional”, diz Laercio Boaventura, diretor de investimentos da Vectis Gestão.
Além de imóveis de clientes institucionais, o Charlie também administra unidades de investidores do varejo. Sztokfisz conta que a empresa iniciou, recentemente, uma operação em Moema, bairro nobre de São Paulo, com 120 apartamentos.
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“A gente continua crescendo bastante no varejo. O Brasil ainda está engatinhando no mundo institucional de fundos. O caminho do investidor individual continua sendo super relevante porque ele cresce, faça chuva ou faça sol. O mundo dos fundos tem vários fatores externos que impactam as captações, o crescimento”, diz o CEO.
Os imóveis administrados pelo Charlie podem ser encontrados em plataformas populares como Booking e AirBnB. Mas, segundo Sztokfisz, a participação do próprio site da empresa nas reservas tem aumentado e atualmente já respondem por 80% das locações. Pela via direta, a proptech não arca com custos de comissionamento.