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No primeiro trimestre, a Resia, subsidiária da MRV&Co (MRVE3) nos Estados Unidos, não conseguiu vender e queimou R$ 268,7 milhões em caixa. O desempenho, mais uma vez, impactou o balanço do grupo como um todo, que abrange o negócio de incorporação no Brasil. Não à toa, a companhia confirmou a intenção de segregar a operação americana.
“Resia, hoje, não está agregando valor ao negócio agrupado da MRV&Co, e está sendo vista meio de lado”, disse Ricardo Paixão, CFO da companhia, em entrevista ao Por Dentro dos Resultados, do InfoMoney. “Também tem atrapalhado um pouco a dinâmica de crédito”.
No mercado americano, o negócio queima caixa na fase de construção e gera caixa quando um empreendimento é vendido. Paixão diz que Resia está “segurando” o andamento de obras para não impactar a alavancagem consolidada da MRV&Co, o que, segundo o executivo, não faz sentido. “Não estamos conseguindo perceber todo o valor de Resia dentro da companhia e começamos, de fato, a pensar em separar as duas operações”, confirmou.
Juros elevados frearam obras
De acordo com o CFO, as construtoras nos Estados Unidos, de maneira geral, não têm começado novas obras por conta dos juros elevados da economia. “A Resia, hoje, tem capacidade produtiva, uma fábrica em funcionamento e terreno”, diz o CFO. “A taxa de juros americana não vai ficar no patamar em que está. Os fundamentos do negócio são muito fortes. A gente tem conseguido alugar bem os apartamentos, a vacância está muito baixa e a taxa de inadimplência também”, complementa. As unidades alugadas da subsidiária americana registraram um crescimento de 71% na comparação anual.
“Em algum momento a taxa de juros americana vai cair e quando isso acontecer a gente vai ver o negócio da Resia se recuperando, em um patamar de operação bem superior ao que estamos observando agora”, afirma Paixão.
A Resia é fruto da AHS Residential, especializada em construção de imóveis residenciais para locação, adquirida pela MRV em 2020. Segundo o formulário de referência da empresa, a subsidiária foca em cidades com crescimento populacional e possui operações na Flórida, Texas e Georgia. Foi a aposta da MRV para expandir sua presença internacional e se inserir em um mercado maduro, com ciclos econômicos independentes do ambiente brasileiro.
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A subsidiária da MRV nos Estados Unidos é financiada por empréstimos bancários habitacionais e por fundos de investimento e desenvolvimento. “A medida que a gente conseguir captar esses fundos e vender os projetos que estão em estabilização, conseguimos começar novas obras”, afirma o CFO. “Quem já investiu, tem tido bons retornos”.
Segundo Paixão, ainda não há prazo para ocorrer o spin-off do braço americano da MRV. “O melhor timing de fazer essa separação ainda está sendo avaliado”, afirma.
Na operação brasileira, queima de caixa diminuiu
No Brasil, a MRV se beneficiou de uma combinação entre inflação mais comportada (de matérias-primas e mão de obra) e crescimento de vendas a preços mais altos. O tíquete médio da companhia no primeiro trimestre registrou um aumento de 13,7% no período. A margem bruta da MRV Incorporação cresceu 5,3 pontos percentuais em relação a um ano antes, para 25,9%, e a queima de caixa diminuiu consideravelmente.
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“Estamos no melhor momento de capacidade de compra do cliente”, afirma Paixão. Quase metade dos lançamentos da MRV no primeiro trimestre (45%) foi destinada ao Grupo 1 do programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV), que teve revisão de corte de renda e subsídios ampliados no ano passado. Nos empreendimentos para famílias que recebem até R$ 2.640 por mês, a incorporadora também foi beneficiada pela decisão da Receita Federal que reduziu a alíquota sobre o faturamento obtido com vendas nessa faixa do programa (RET), de 4% para 1%.
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Para o ano, a previsão é que 35% dos lançamentos atendam ao Grupo 1 do MCMV. Além do programa federal, a companhia deve ser positivamente impactada por subsídios regionais do Minha Casa, Minha Vida Cidades. “É como se fosse um complemento ao subsídio fornecido pelos Estados. Obviamente isso ajuda na capacidade de compra do cliente e diminui a necessidade de crédito que a MRV precisa conceder”, diz o executivo.
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O patamar do chamado pro-soluto, o percentual da carteira de imóveis que é financiada pelo próprio grupo, caiu de 20,9% no primeiro trimestre de 2023 para 15% nos três primeiros meses deste ano. A meta é chegar a 12%.
MRV mantém postura conservadora
Mesmo com o contexto favorável, MRV mantém o plano de construir 40 mil unidades por ano dentro do Minha Casa Minha Vida. Essa meta, inicialmente, era de 60 mil. “Para uma operação de 40 mil unidades, não vamos precisar estar em 120 cidades como estávamos antes. Já reduzimos a presença geográfica para 100 e o plano é sair de outras 20”, explica o CFO.
Segundo o executivo, a saída é faseada e sem impacto para as cidades onde a MRV tem operação. “Temos interesse em estar em todas as regiões do país, mas de forma concentrada em algumas cidades”, diz Paixão. Assim, a MRV deve sair de cidades que ficaram para trás na revisão do MCMV, onde os projetos demoram mais tempo para ser atividades ou localidades onde a renda não esteja mais se enquadrando à nova fase de produtos da incorporadora, após a subida de preços.
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O peso dos terrenos
O banco de terrenos (landbank) da MRV ainda é do tamanho da antiga meta de crescimento e foi detrator do caixa no primeiro trimestre. A companhia desembolsou R$ 250 milhões em garantias relacionadas a áreas previamente adquiridas. “O landbank suporta de oito a nove anos de operação, quando o ótimo seria cinco anos”, diz o CFO. Com mais lançamentos, a incorporadora busca reduzir o landbank enquanto aposta em uma outra modalidade: a permuta financeira, com a troca de terrenos por um percentual de recebimento do empreendimento.
“Durante um tempo estávamos fazendo pagamentos parcelados em dinheiro e não à performance do empreendimento. […] Agora, voltamos o canhão de compra de terrenos da MRV para a modalidade de permuta. Isso vai fazer com que o nosso capital alocado em terrenos reduza muito”, explica o executivo. Atualmente a MRV possui R$ 2,5 bilhões de capital alocado em terrenos e com a permuta, a empresa espera reduzir essa cifra de forma “agressiva” ao longo dos próximos anos.
“A gente estima que temos capacidade de retirar de R$ 1,5 bilhão a R$ 2 bilhões de capital empregado com terreno nos próximos quatro, cinco anos”, conclui Paixão.