Partage investe R$ 1,35 bilhão em shoppings e muda foco para capitais

Conhecido pelos investimentos em lajes corporativas AAA na Faria Lima, como o Birmann 32 (mais conhecido como “o prédio da baleia”), o grupo Partage tem aumentado seu apetite por shoppings centers e mudado o foco da sua estratégia no segmento. Mesmo com a Selic acima de dois dígitos e as dificuldades do varejo, a empresa está investindo mais de R$ 1,35 bilhão 4 empreendimentos.

O grupo do empresário Ricardo Baptista, um dos sócios do grupo farmacêutico Aché, acaba de assinar a compra de 70% do Santana Parque Shopping, na zona norte de São Paulo. O negócio com a Allos custou ao todo R$ 400 milhões, incluindo a aquisição de 75% do Boulevard Campos, em Campos dos Goytacazes (RJ), concluída no fim de 2023.

Os outros dois shoppings serão greenfields e vão custar mais R$ 950 milhões: um em Brasília, cuja construção começou também no fim do ano passado e deve ser inaugurado em abril de 2025; e outro em São Paulo, que será oficialmente lançado nos próximos meses e tem previsão para ficar pronto em abril ou maio de 2026. O Partage Brasília será dentro do terreno do aeroporto Juscelino Kubitschek, que pertence à Inframérica, e custará R$ 450 milhões. Já o Partage São Paulo será erguido na avenida do Estado, no Cambuci, ao custo de R$ 500 milhões.

Visões diferentes que se unem

Quando forem concluídos, o grupo vai chegar a 16 empreendimentos sob controle e ultrapassar a marca de 500 mil m² de ABL – eram menos de 10 shoppings e 300 mil m² até agosto de 2021, quando foi adquirido o 3 Américas, em Cuiabá (MT), e o grupo chegou às 5 regiões do país. Os dois shoppings construídos do zero também marcam uma mudança na estratégia do grupo: da compra de empreendimentos “secundários”, em regiões metropolitanas e cidades do interior, para entrar nas capitais.

Adriano Capobianco, diretor da Partage Malls, diz que as visões para lajes comerciais e shoppings eram “bem diferentes” dentro do grupo, mas agora estão convergindo. “Em lajes comerciais escolhemos ficar nesta região específica de São Paulo, no eixo da Faria Lima. Tivemos propostas para sair, inclusive para Rio de Janeiro e Belo Horizonte, mas resolvemos ficar. Nos shoppings pensamos totalmente o contrário, em levar desenvolvimento para outras regiões do país, pela falta de equipamentos de varejo e entretenimento”.

A vertente de lajes corporativas triplo A nasceu primeiro, há 26 anos, e a irmã caçula veio 13 anos depois. “Na ocasião, as oportunidades de mercado em shoppings estavam espalhadas pelo Brasil. Então seguimos o caminho do interior para capital porque sabíamos que isso nos daria know-how e expertise para um dia chegar às grandes cidades e enfrentar essa concorrência mais qualificada”, afirma Capobianco. “As duas estratégias fizeram percursos diferentes e agora elas se reconectam, com os dois shoppings em São Paulo e um em Brasília”.

A primeira aquisição do grupo foi o Partage Shopping São Gonçalo, em 2010. O diretor pondera que o início por “segundas e terceiras cidades” foi oportunística e que a estratégia do grupo “continua a mesma, mas agora com essa visão mais central dos grandes mercados”. “Uma visão que a Partage postergou no início, por causa dessa janela de oportunidade das segundas e terceiras cidades” (cidades como Arapiraca, Betim, Campina Grande, Mossoró e Poços de Caldas estão entre as com ativos do grupo).

Concorrência com FIIs

Capobianco diz também que a empresa tem apetite para mais aquisições. E que não concorre diretamente com os Fundos Imobiliários. FIIs como o XP Malls e o Vinci Shopping Centers têm feito diversas emissões nos últimos meses e comprado ativos em desinvestimento de grandes players listados em bolsa, como a própria Allos (empresa resultante da fusão da Alliansce Sonae com a brMalls).

Para o diretor, os FIIs não são concorrentes diretos pois geralmente compram participações minoritárias nos empreendimentos, enquanto a Partage busca o controle da operação. Em todos os 14 shoppings atuais o grupo tem mais de 51% do negócio e é também o administrador, sendo que em 10 deles a participação supera os 80% e, em 5, é de 100% do ativos (no Norte Shopping Natal, Rio Grande, Paraupebas e 3 Américas).

“Não tem uma sobreposição muito clara. Além de investidores e empreendedores, somos administradores de shoppings também. Todos os nossos empreendimentos são administrados por nós e não administramos de terceiros. Então o modelo da Partage tem uma característica muito específica”, afirma o diretor. “Também não investimos com uma oportunidade de saída à vista. Não estamos pensando em um ganho com uma venda futura. É uma visão de continuidade, de perenidade e de entrega de todas as potencialidades. Então são modelos diferentes e complementares”.

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