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Criada em Marília, no interior de São Paulo, a Pacaembu Construtora, especializada em bairros planejados, tem expandido seus horizontes para regiões além do estado paulista. Desde 2019, quando a incorporadora montou uma posição de landbank em Goiás e no Paraná, a companhia tem buscado novas endereços para investir. Recentemente, a Pacaembu lançou seu primeiro empreendimento no Mato Grosso e em breve entregará as chaves de seu primeiro projeto em Uberlândia, em Minas Gerais. Ao todo, a previsão da empresa é entregar 29 projetos imobiliários em 25 cidades em 2024, com um valor geral de vendas (VGV) estimado em R$ 1,7 bilhão, avanço de 20% frente ao resultado visto no ano anterior.
Os projetos da empresa passam muito pela expansão do agronegócio. O último Censo, divulgado em 2023, mostrou que a região Centro-Oeste cresce acima da média do Brasil em número de habitantes. De 2010 a 2022, a população da região cresceu 1,23%, enquanto que a média de crescimento no país foi de 0,52%.
“O nosso carro-chefe e onde a gente gasta mais esforços ainda é São Paulo, mas na hora que a gente olha para o crescimento da empresa, o Centro-Oeste virou meio que a bola da vez”, diz Victor Almeida, presidente do conselho de administração da Pacaembu Construtora, ao IM Business. “O crescimento do agro nos últimos anos foi exponencial e o Centro-Oeste tem características semelhantes às cidades no interior de São Paulo. Iniciamos por Cuiabá, capital do Mato Grosso, mas já lançamos em cidades menores, como Primavera do Leste, uma cidade fenomenal, que tem crescido muito e tem apresentado demanda e potencial. São regiões onde investir em uma casa vai bem”, complementa Fernando Almeida, CEO da incorporadora.
Com um landbank estimado em R$ 12 bilhões, a empresa agora quer repetir o sucesso obtido no Centro-Oeste e no Paraná (onde já está com operação em seis cidades) em Minas Gerais. A construtora vai levar seu modelo de bairros planejados para algumas cidades do chamado Triângulo Mineiro, como Uberaba, Uberlândia e Ituiutaba. A região é estratégica devido a sua proximidade com o interior de São Paulo, Goiás e Mato Grosso do Sul. Ou seja, a companhia já tem sua cadeia de suprimentos para a região bem mapeada. “Por enquanto nós estamos focados em um primeiro projeto em Uberlândia, mas vamos lançar em Ituiutaba este ano também”, diz Fernando. “Com essas praças que nós estamos atuando, vamos conseguir entregar o crescimento que a gente quer, que historicamente está na faixa de 20% a 25%.”
A companhia tem seu filão no programa habitacional do governo, o Minha Casa Minha Vida, com foco na Faixa 1, voltada para famílias com renda de até dois salários mínimos – hoje, 70% da receita da empresa vem dessa categoria. Em 2023, a Pacaembu atingiu a marca de 80 mil unidades entregues, o que atende a cerca de 320 habitantes, segundo as contas da empresa. Além da faixa mais popular, a incorporadora começou a desenvolver projetos nas faixas mais altas do programa como uma resposta aos apelos dos investidores por um plano de diversificação.
“Além do crescimento na geografia, nós também expandimos a nossa linha de produtos. Desenvolvemos um produto chamado Reserva, que atingiu outras rendas familiares que geralmente só se via em condomínios fechados, que são casas com áreas de lazer e com um tíquete mais elevado, com foco em famílias com renda familiar de R$ 4 mil”, diz Fernando. “E em 2021 nós lançamos o primeiro produto SBPE para não ficarmos 100% dependentes de financiamentos via FGTS. É um loteamento fechado chamado Fenhouse e que fica em Rio Preto e é financiado com linha de crédito de poupança. É um projeto com imóveis de R$ 470 mil, para famílias com renda a partir de R$ 15 mil.”
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A demanda pela diversificação estratégica veio em 2020, quando a empresa levou ao mercado seu desejo de ser listada na B3, mas recuou diante do que classificou como “deterioração das condições de mercado”. Na época, falava-se que a operação da construtora levantaria cerca de R$ 598 milhões. Agora, a empresa almeja retomar o plano. Victor revela que tem conversado com bancos e investidores enquanto aguarda uma janela de oportunidade para o IPO no segundo semestre deste ano – a expectativa é chegar à bolsa de valores em agosto, mas isso dependerá da melhoria nas condições de mercado, levando em consideração fatores como a taxa de juros, o patamar da bolsa e dos papéis das demais companhias no setor.
“A gente acredita que ser uma empresa de capital aberto traz vantagens estratégicas que ajudam no seu processo de perenidade e atratividade de profissionais e para a sua posição na discussão sobre políticas públicas e de mercado. Não fizemos o IPO em 2020 porque as condições mudaram muito. Quando iniciamos o processo, a bolsa estava a 120 mil pontos e no dia de precificar estava a 89 mil pontos, mas continuamos com esse interesse”, afirma o presidente do conselho. “Em todos esses anos, nós viemos aprimorando os nossos mecanismos de governança. Eu acho que temos uma governança até melhor do que algumas das empresas listadas hoje, com processos, comitês independentes etc.”
Para ajudar a estruturar sua governança corporativa, a empresa contou com os ensinamentos de Gilberto Mifano, membro independente do conselho de administração e coordenador do comitê de auditoria da empresa. Mifano tem também atua nos conselhos da Natura e da Totvs, foi presidente do Instituto Brasileiro de Governança Corporativa (IBGC) e diretor-geral da Bovespa. “Ele vem nos norteando nesses anos todos a ter uma governança no mais alto nível. Isso já está inserido na cultura da empresa. A empresa está preparada para o IPO e os profissionais estão empenhados para isso. Agora, quando o IPO vai sair, isso depende do mercado”, diz Victor. “Temos dois ou três bancos que somos mais próximos, mas no final acabamos sendo próximos de quase todos, porque mantemos uma relação comercial com alguns por conta de outros negócios, como relações de leasing de aeronaves.”
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Fernando e Victor Almeida, que hoje tocam o negócio a quatro braços, são da segunda geração da família, e assumiram suas posições em 2020, substituindo os irmãos sócios-fundadores Wilson e Eduardo Almeida. Eles revelam que havia um receio por parte dos investidores sobre o processo de sucessão do negócio, mas que a continuidade dos planos com o crescimento sustentável da companhia atenuou essas dúvidas. “Nós conseguimos demonstrar que o processo de sucessão funcionou. Naquela época, em 2020, era tudo muito recente, as coisas estavam mudando, e no mercado imobiliário os resultados não vêm de imediato. Você planta hoje para colher daqui a dois ou três anos. Hoje, nós podemos mostrar que a sucessão foi bem feita e que assumimos a companhia com competência, trazendo resultados e mantendo a nossa média histórica de crescimento”, aponta Victor.