Na Log CP, da família Menin, ‘reciclagem’ de galpões perde fôlego com juros altos

Este ano, a Log CP (LOGG3) deu início a um plano que visa construir 2 milhões de metros quadrados em galpões logísticos até 2028. Prevendo desembolsar R$ 4 bilhões nesse projeto, a companhia controlada pela família Menin viu o começo da sua empreitada coincidir com um cenário macroeconômico complicado, no qual os juros altos encarecem o custo de capital.

A conjuntura também afeta a estratégia de reciclagem de ativos. Nos últimos anos, a LOG CP vem financiando sua expansão com a venda de galpões considerados não estratégicos, para investidores institucionais e fundos imobiliários. Com a Selic nas alturas, o apetite desses compradores diminuiu, reconheceu o CEO da empresa, em entrevista ao InfoMoney.

“Os fundos imobiliários vivem hoje um cenário desafiador. Estão com dificuldades para levantar novos recursos para comprar imóveis, e nós temos sentido isso”, disse Sergio Fischer. “Mesmo assim, tempos operações com fundos em andamento, eles não saíram da mesa completamente. […] Os nossos ativos são muito líquidos e estamos sempre acessando diversos bolsos”.

RECEBER AGORA

No ano passado, a LOG CP vendeu 413 mil metros quadrados em galpões logísticos, dentro dessa estratégia de reciclagem, e levantou R$ 1,5 bilhão para financiar sua expansão. Este ano, até agora, não houve novas vendas, mas Fischer garante que o jejum será quebrado em breve. “Vai ter transação no primeiro semestre, com certeza”, afirmou.

Leia mais:

• No Grupo Ricardo Brennand, perda de um inquilino gera aposta milionária na logística
• Reiter Log: a gigante de logística que começou com um caminhão

A empresa não acredita que vai conseguir superar a cifra com as vendas de 2024, mas espera “fazer ao menos o capex [investimento] do ano”, diz Fischer, e levantar por volta de R$ 1 bilhão para construir os 500 mil metros quadrados de área bruta locável (ABL) previstos para o primeiro ano do plano “Log 2 milhões”. Agora, no primeiro trimestre, a empresa está entregando 103 mil metros quadrados de ABL, em Cuiabá (MT), Curitiba (PR) e São José dos Pinhais (PR).

Na entrevista ao InfoMoney, Sergio Fischer também fez uma avaliação sobre como o consumo em alta tem segurado uma firme demanda por galpões logísticos e mantido a inadimplência baixa; explicou como uma menor captação com venda de ativos tende a se refletir nos dividendos distribuídos aos acionistas; e disse que a empresa está disposta a “fechar a torneirinha do capex” para manter a dívida em patamar aceitável. Veja, a seguir, os principais trechos:

InfoMoney: Com o primeiro trimestre de 2025 chegando ao fim, como você avalia a largada do plano Log 2 em termos de entrega de Área Bruta Locável (ABL)?

Sergio Fischer: Foi um começo de ano muito positivo. Estamos em um momento ímpar, em termos operacionais. A companhia tem construído muito e produzido com retorno. Nossa obra, normalmente, tem 12 meses, mas a gente consegue locar ao longo desse período. Quando soltamos um projeto novo, já sabemos quais setores têm demanda e os preços que [os locatários] estão dispostos a pagar. Isso nos permite fazer investimento com assertividade. Estamos entregando 103 mil metros quadrados de galpões no primeiro trimestre, com 100% de pré-locação e um retorno muito forte. Estamos com a máquina azeitada para entregar ativos e, no segundo trimestre, vamos ter mais coisas bacanas acontecendo, com um nível de pré-locação muito forte também. Quanto mais perto do final da obra, mais a gente consegue locar.

IM: Qual o ritmo esperado para as próximas entregas de novos galpões? O custo de capital elevado é um desafio para essa continuidade?

SF: O nosso grande desafio é continuar vendendo ativos com qualidade para financiar esse crescimento. Nós temos uma postura conservadora em relação ao balanço. Não queremos alavancar em cima de um teto. Então, se as vendas não acontecerem, nós vamos segurar um pouco a obra. Mas esse não é o cenário com o qual a gente trabalha hoje. As transações estão acontecendo, tem umas mais amassadas, outras embrionárias, mas tem comprador na mesa e nós vamos conseguir vender, com qualidade. Estamos fazendo as obras para entregar, mais ou menos, em linha com o que entregamos no ano passado [444 mil metros quadrados]. E também preparados para segurar investimentos se precisar. O Brasil é uma surpresa.

IM: Do lado de venda de ativos, qual tem sido o perfil de galpão que vocês estão se desfazendo?

SF: Talvez essa seja a decisão mais difícil para nós. O aspecto fiscal é sempre relevante, o quanto de imposto se pega com a eventual venda de um ativo. Tem também o posicionamento mercadológico da praça e como entendemos a dinâmica de aluguéis, no médio e longo prazos, naquelas localidades. Avaliamos se a demanda está aquecida, a carteira de clientes. Mas também olhamos com atenção para o comprador, até porque é comum mantermos a gestão do ativo no pós-venda. É uma receita adicional que a companhia faz e também uma forma de manter relação com esses clientes.

IM: E como está o apetite dos compradores com essa alta de juros?

SF: No ano passado, fizemos cinco transações, sendo três delas com fundos imobiliários duas com investidores institucionais. O fundo imobiliário hoje está no cenário mais desafiador, com dificuldades de levantar novos recursos para comprar imóveis. A gente tem sentido isso, mas ainda assim, temos operações com fundo em andamento. Eles não saíram da mesa completamente. Mas, o nosso ativo tem liquidez. Há negociações com fundos imobiliários, investidores institucionais. Estamos sempre acessando diversos bolsos para ter sempre alguma transação em andamento e continuar com nosso plano de reciclagem. Agora, em relação aos juros, já está ficando mais claro até onde a taxa vai e quando ela vai começar a cair. Então quando tiver numa tendência de queda, eu acho que já teremos esse cenário no segundo semestre, tende a ter uma melhora.

IM: Esse ano ainda não teve venda de ativos…

SF: Não teve ainda, mas fizemos uma venda relevante no ano passado que desalavancou a companhia de forma muito relevante. No nosso último balanço, estamos com relação dívida líquida e Ebitda de 0,8. É realmente um conforto para continuar com o nosso crescimento e ter o tempo para fazer uma nova operação com calma. E já tem coisas em andamento:

IM: São vendas que serão feitas ainda neste semestre ou a conjuntura pode empurrar o negócio mais para frente?

SF: Vai ter transação no primeiro semestre, com certeza.

IM: Os níveis elevados de pré-locação, mesmo com o macro complicado, aponta para uma demanda aquecida. Isso é algo a se olhar com cautela?

SF: O nosso principal cliente é o e-commerce, um grande demandador de espaço, que está crescendo muito, acima do consumo do país. Temos grandes plataformas de market place com mais de 10 operações com a gente, isso é muito comum. Tem um outro aspecto que é a migração para ativos [galpões] de alta qualidade e, em um momento de crise, o cliente busca por uma melhora operacional. Ele paga aluguel mais caro, mas o custo de ocupação dele fica mais barato. A Log está muito vinculada ao crescimento do consumo e temos uma diversificação setorial. Quem está em setor mais fraco, devolve um pouco de galpão e a gente realoca para outro. Isso é natural da diluição de risco do nosso negócio. Temos todos os setores da economia nas nossas carteiras e isso faz com que a gente consiga manter uma boa ocupação.

IM: E a preocupação com a inadimplência dos clientes?

SF: Historicamente, a nossa inadimplência sempre foi muito próxima de zero. O nosso cliente, geralmente, é multinacional que precisa estar espelhada pelo Brasil, com operações de diferentes também. São empresas AAA que passam por momentos difíceis sem muitos solavancos. Então não vemos crescimento de inadimplência nesse cenário atual. Mas o nosso modelo de negócios também consegue estancar de forma muito rápida qualquer eventual problema que possamos ter com um outro cliente. Tomamos o imóvel de volta, reduzimos operação com ele. E muitas vezes já existe um outro cliente dentro daquele parque querendo expandir ou um novo entrante, querendo adentrar.

IM: Com a venda de ativos do ano passado, a LOG CP obteve um excesso de capital que foi distribuído em dividendos. Como fica a dinâmica de proventos, sabendo que as receitas da reciclagem tendem a ser menores?

SF: De fato, no ano passado vendemos mais do que prevíamos inicialmente, pois teve demanda, boas oportunidades. Nós investimos um pouco abaixo de R$ 1 bilhão e vendemos R$ 1 bilhão e meio. Com o excedente, recompramos R$ 313 milhões em ações, cancelamos 15% da base acionária e distribuindo um dividendo adicional de R$ 540 milhões. […] Este ano, queremos fazer mais do mesmo. Temos um programa de recompra em aberto e a previsão de fazer o dividendo por volta de 50% [do lucro] ao longo do ano. Existem previsões de venda que estamos contando para isso acontecer, mas também recebimentos de vendas passadas. Temos R$ 900 milhões em recebíveis para acontecer ao longo deste ano e no ano que vem. Então isso nos dá conforto para ter essas projeções de dividendo e investimento, pois parte dos recursos estão garantidos e vão vir para nós ao longo do ano.

IM: Vocês pensam em ampliar os programas de recompras ainda que isso afete a liquidez da empresa na Bolsa?

SF: Temos um plano em aberto para recomprar 5% do capital. Se tivermos uma sobrinha de capital, recompramos, é assim que temos feito. E se precisarmos acionar o conselho para pedir novas recompras, estamos dispostos a fazer. É positivo para o acionistas hoje recomprar e cancelar o papel com o nível de desconto que temos. Sabemos que isso tem um impacto inicial na liquidez da companhia, mas estamos dispostos a isso, em um primeiro momento. Depois, quando você puxa o preço do papel, aumenta. Estamos trabalhando com a cabeça do que é o melhor para o acionista.