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Após repaginar seu negócio seis anos atrás, uma pequena gestora de patrimônio familiar de Joinville (SC) passou a atuar como fintech no mercado imobiliário (real estate) e levantou recursos para empresas que, juntas, faturaram R$ 1 bilhão em 2023. A Versi iniciou a oferta de funding para incorporadoras de moradia popular – como as enquadradas no programa “Minha Casa, Minha Vida“, para a população com renda de até R$ 8 mil – e investe hoje R$ 250 milhões em novos empreendimentos. Até o final do ano, a meta é ampliar o número de empresas parceiras em 50%.
A mudança veio quando Cláudio Theilacker, ex-sócio da Akros, comprada pelo grupo Amanco, e Jardel Cardoso, das startups CredPago e Billor, convidaram Ebran Theilacker para se juntar ao projeto. Agora CEO e sócio, ele criou o modelo atual da Versi, de olho em pequenas e médias incorporadoras que precisavam de fluxo de caixa para iniciar as obras. Entre 2019 e 2023, o VGV (Valor Geral de Vendas) dos projetos investidos pela empresa cresceu de R$ 250 milhões para R$ 3,7 bilhões.
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Theilacker conta que a ideia de transformar o family office em fonte de recursos para pequenas e médias incorporadoras surgiu no momento mais crítico de exposição de caixa. “Ao mesmo tempo, era uma oportunidade de mudança do modelo de negócios com muito mais potencial de ganho de escala num mercado previsível de grande demanda”, diz.
De 2019 a 2023, a empresa apresentou um crescimento médio de 43% e projeta atingir R$ 450 milhões de capital sob gestão em três anos. Hoje, trabalha com 55 empreendimentos em 12 estados, com 19 mil unidades residenciais em construção.
Os empreendimentos populares, que representam cerca de 70% de todas as unidades lançadas e vendidas no Brasil, possuem contratos com a Caixa Econômica Federal e são financiados com verba do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço). Como os repasses da Caixa chegam às incorporadoras somente após o cumprimento da demanda mínima de vendas e da evolução da obra, as empresas precisam de capital de giro para o estágio inicial. Foi aí que a Versi cavou seu espaço.
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Déficit habitacional fomenta segmento
Em 2023, cerca de R$ 100 bilhões do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) foram destinados ao financiamento de imóveis no Brasil — acima da média dos 10 anos anteriores, na ordem de R$ 70 bilhões. No primeiro trimestre de 2024, o FGTS financiou cerca de R$ 25 bilhões de imóveis novos, um aumento de 84,7% ante o mesmo período de 2023.
“A demanda desse mercado é quase infinita, pois a produção de unidades habitacionais é menor que o crescimento do déficit”, comenta Theilacker. Segundo o IBGE, o déficit habitacional no Brasil é de 6,2 milhões. Dados do governo federal mostram que, em 2023, cerca de 500 mil unidades habitacionais foram contratadas pelo Minha Casa, Minha Vida.
“O déficit só cresce e o FGTS tem um papel fundamental no financiamento dessas moradias para os brasileiros. A Versi atua como uma aceleradora desse processo, pois vimos a dor de muitas incorporadoras com dificuldade de verba para seguir o projeto até os repasses da Caixa”, destaca.
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