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No primeiro ano completo após a fusão entre Aliansce Sonae e BRMalls, a Allos, resultado do M&A, tem avançado no seu programa de recompra de ações aprovado em outubro. Com dinheiro no caixa, fruto da sua estratégia de desinvestimento, a companhia já conseguiu recomprar 2,5% do total de 5% das ações da empresa em circulação no mercado. Ao mesmo tempo, se vale da venda de ativos menores do portfólio para melhorar a eficiência.
As vendas de ativos periféricos do portfólio para fundos de investimento imobiliários são o principal combustível para a recompra de ações que, hoje, na visão da empresa, estão descontadas frente ao potencial dos principais shoppings. No segundo semestre de 2023, a companhia vendeu integralmente a participação em seis shoppings e, de forma parcial, em outros quatro. Com isso, levantou R$ 1,8 bilhão e anunciou ao mercado seu programa de recompra de ações com prazo de um ano. Aprovado em 10 de outubro, o programa de recompra da Allos prevê que a empresa adquira até 26.664.413 das 533.288.260 suas ações ordinárias no mercado, segundo anunciou ao mercado.
As operações de venda de ativos foram fechadas a um cap rate (taxa de capitalização) médio de 8,2%, enquanto a empresa é negociada a um cap rate de 12,5%, com base na receita operacional líquida (NOI, na sigla em inglês) projetada para os shoppings em 2023. A taxa de capitalização é uma medida de retorno calculada pela divisão do NOI do ativo imobiliário pelo seu valor de venda. Isso quer dizer que quanto menor o número, melhor a negociação para o vendedor.
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Um relatório da XP Investimentos avalia que a empresa focou esforços na venda de unidades em que a receita operacional líquida era inferior a R$ 1,3 mil por metro quadrado, buscando aumento de eficiência frente ao salto no tamanho do portfólio pós-fusão. “De certa forma, abrimos mão desse pedaço do resultado, mas a recompra da ação vai ter um retorno muito alto, obviamente esperamos que ela se valorize”, diz Daniela Guanabara, CFO da Allos, ao IM Business. A empresa passou de 53 para 47 shoppings próprios desde o M&A.
Após a fusão, a companhia passou a atingir um resultado operacional mais elevado, com EBITDA (lucro antes de juros, impostos, depreciação e amortização, na sigla em inglês) de R$ 1,952 bilhões projetado para 2023, o que dilui a representação dos menores ativos no faturamento da empresa. “Esses shoppings, na maioria monopolistas em uma região pequena, são bons, têm um resultado muito constante, porém são pequenos perto do resultado que entregamos com o resto da empresa”, aponta Guanabara.
Com o avanço do calendário de sinergias, que segue em dia, de acordo com a empresa, alguns resultados já vêm sendo colhidos. A Allos iniciou 2023 com 10 shoppings gerando mais de R$ 1 bilhão em vendas totais anuais — ao fim do terceiro trimestre, eram 12 (virtualmente 13, já que o shopping Tamboré atingia R$ 999 milhões). A expectativa é de que 85% das sinergias, projetadas entre R$ 180 milhões e R$ 200 milhões, sejam atingidas até o final de 2025.
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Os valores das vendas de participação em shoppings da Allos mandaram uma mensagem ao mercado, que vinha descontando a companhia frente às concorrentes. Antes da fusão, em 2022, BRMalls e Aliansce Sonae eram cotadas a aproximadamente 70% do valor patrimonial de todos os seus shoppings, enquanto o número para a Multiplan era de aproximadamente 200% e, para Iguatemi, 180%. Agora, a Allos está cotada a 100% do seu valor patrimonial, enquanto as ações da Multiplan são cotadas a 250% e as do Iguatemi a 220%.
“A leitura era de que a BRMalls comprou muitos shoppings que já estavam em funcionamento. Quando se faz isso, a chance de pagar um preço razoavelmente alto é maior. No caso da Aliansce Sonae, era uma empresa com poucas ações na bolsa, os investidores não tinham a companhia no radar”, diz Flavio Conde, analista da Levante Investimentos. O especialista acredita que a Allos, mesmo após a fusão, segue descontada e que o ano será positivo para todo o setor, com a colheita dos frutos do pós-pandemia, adiada devido à alta taxa de juros, de 13,75% até a metade de 2023, com impacto nas vendas de lojistas. O último Boletim Focus projeta uma Selic de 9% ao fim de 2024.
Por outro lado, há uma avaliação de que a empresa pode não ser capaz de fazer vendas pelos mesmos cap rates de 2023 em potenciais desinvestimentos de 2024. Um dos motivos é o fim dos créditos fiscais utilizados pela companhia para abater o ágio da venda dos ativos no decorrer do segundo semestre em função de prejuízos registrados no início de 2023. “As últimas emissões e compras foram de shoppings com cap rate próximo a 9% e o cotista fica feliz. Daqui para frente, esses 9% ficam difíceis de serem praticados. Se a Allos vender agora, ela ou o gestor do fundo deverão abrir mão”, diz um analista da empresa.
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Marketing e mix de lojas
Pouco antes da fusão com a Aliansce Sonae, em 2021, a BRMalls comprou a marca de mídia out of home Helloo, com a expectativa de ampliação do faturamento com marketing para 20% do total. Na Allos, a marca segue viva e tem papel relevante na linha de faturamento da companhia com serviços. No acumulado dos nove primeiros meses de 2023, houve um aumento de 5,6% no indicador em comparação ao mesmo período de 2022.
A startup tem telas de mídia em elevadores de prédios residenciais e shoppings, o que permite uma estratégia cruzada de direcionar anúncios às regiões em que o público do shopping mora. Isso é feito por meio de uma análise de dados dos programas de fidelidade que a Allos possui. “Seguindo todas as diretrizes da LGPD, eu direciono muito a mídia de varejistas e empresas que estão dentro do shopping para os bairros em que os clientes moram, com impacto de forma segmentada: se a média de moradores de determinada região gosta muito de almoçar em uma rede de restaurantes, sugerimos para a rede uma campanha de troca de pontos por desconto, por exemplo”, explica Guanabara.
Outra estratégia da companhia em 2023, que se mantém, é a de melhorar o seu mix de lojas, tratando com varejistas que tenham espaços grandes nos shoppings e estejam dispostos a negociá-los. “Nós substituímos uma área grande, de uma loja âncora, por duas ou três lojas satélites. Um exemplo hipotético: um local em que ficava uma grande loja de móveis e decoração. Nós dividimos em dois ou três e trazemos loja de roupa, uma ótica e uma farmácia, um mix que para o consumidor é muito mais atraente”, diz a CFO.
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As novas lojas apresentaram expansão de 33,9% nas vendas dos shoppings da Allos no terceiro trimestre do ano em comparação ao segundo trimestre, enquanto o indicador “vendas mesmas lojas”, que compara o desempenho de um mesmo estabelecimento, teve crescimento de 3,6% no mesmo período. A Allos consolidou R$9,4 bilhões em vendas no terceiro trimestre de 2023.
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