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Após lançar 29 empreendimentos em 2023 e acelerar o ritmo de vendas e obras, a Cury viu seu caixa crescer mais de 40% em relação a 2022, para R$ 424,4 milhões. A empresa diz que foi o melhor ano em sua história de seis décadas. E mesmo que a barra esteja elevada a seu ponto mais alto, a construtora acredita que pode entregar resultados ainda mais fortes em 2024.
Em um ano no qual o orçamento do FGTS para a habitação está previsto em R$ 106 bilhões, a Cury já fez outros dez lançamentos e afirma enxergar uma demanda superaquecida.
“O grande desafio é repor os terrenos com qualidade – e a gente conseguiu. Começamos o ano de 2023 com estoque de terrenos de R$ 10 bilhões, e fechamos com quase R$ 15 bilhões. Isso dá mais de 50 mil unidades em ‘landbanking'”, afirmou Ronaldo Cury, diretor de relações com investidores e presidente do conselho de administração da construtora, em entrevista ao Por Dentro dos Resultados.
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O modelo de negócio da empresa é baseado no crédito associativo, em que a construtora recebe os recursos do financiamento do imóvel ainda na planta. “Conseguimos comprar os terrenos sem colocar dinheiro. O banco financia 80% do valor da unidade, então conseguimos fazer isso acontecer, gerando caixa”.
Sem precisar dispor de recursos próprios, a empresa também tem conseguido manter sua política de distribuição de proventos, de 60% a 70% do lucro. “Se a geração de caixa for forte, pode ser até mais”, explica o executivo. “O principal investimento da Cury é terreno, que adquirimos em permuta ou dinheiro e tentamos parcelar para casar com o fluxo de recebimento do crédito associativo”.
Apetite por lançamentos
Os lançamentos da companhia no ano passado movimentaram R$ 4,44 bilhões. O percentual de imóveis comercializados sobre o total disponível, medido pelo indicador de venda sobre oferta (VSO), fechou 2023 em 74,5% – o que elevou o apetite da Cury por novos lançamentos este ano.
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O foco da companhia são as regiões metropolitanas de São Paulo e do Rio de Janeiro, e clientes com renda familiar entre R$ 4 mil e R$ 13 mil. “Há um déficit habitacional de 1,5 milhão de moradias nessas regiões. E o que se produz de imóveis para essa faixa de renda em São Paulo e no Rio é abaixo da demanda.”
A companhia espera uma influência positiva das mudanças nas leis de zoneamento das duas cidades para facilitar a recomposição dos estoques de terreno. “Eu comprava um terreno onde conseguiu colocar mil apartamentos. Muda o plano diretor e eu consigo, às vezes, colocar o dobro ou o triplo disso”, afirma o chairman.
Desenvolver mercados além dessas regiões, por enquanto, não está nos planos da companhia.
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Depois da tempestade
O executivo descreve o atual cenário como um “alinhamento de astros”. “Teve uma melhora no PIB, no emprego, na renda e no crédito das famílias. Os ajustes feitos no Minha Casa, Minha Vida (MCMV) que aconteceram no ano passado, como a ampliação do teto do programa, foram relevantes, e tem mais por vir”.
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O subsídio maior do programa continua permitindo às empresas subirem preços. Na Cury, o preço médio por unidade subiu 14,1% no acumulado de 2023, para R$ 276,4 mil. No quarto trimestre, o preço chegou a R$ 282,6 mil.
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“A diferença entre as taxas oferecidas fora e dentro do MCMV abre uma avenida para que a gente consiga subir preços e reajustá-los. Tem um espaço para ajustar um pouco mais esse preço”, diz Ronaldo.
O chairman também acredita que as mudanças no programa podem viabilizar mais empreendimentos voltados às faixas mais baixas do MCMV. Dez anos atrás, esse segmento correspondia a 50% da receita da Cury – no ano passado, o percentual ficou em 6%. “Então a gente pode aumentar esses 6% para 8%, 10%, não mais que 12% nos próximos anos”.
A preocupação em se manter mais relevante nas faixas de maior renda do programa do governo tem a ver com lições deixadas por um passado não muito distante. “A gente sofreu muito, nos últimos anos, com a inflação dos materiais. Viabilizar empreendimentos para faixas mais baixas era difícil, não conseguíamos obter as margens mínimas”, explica Ronaldo. “Estamos crescendo de forma saudável na parte de cima do programa, e até um ‘degrauzinho’ fora – mas sempre dentro do crédito associativo”.
Ronaldo diz que a Cury viveu dois “tsunamis de inflação”. Primeiro, por causa da pandemia, depois pelo conflito entre Rússia e Ucrânia, que até hoje provoca desarranjos nas cadeias globais de suprimentos.
“As safras de empreendimentos que sofreram a ‘trombada’ da inflação estão ficando para trás”, disse Cury. “Ainda temos um pouco da safra machucada pela inflação, mas ela está chegando ao fim. […] Os lançamentos feitos a partir do final de 2022 conseguiram compensar esse ‘susto’ da inflação e já apresentam margens melhores”, conclui.
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