Publicidade
(CAMPOS DO JORDÃO*) – O professor Robert Shiller, da Yale University, é um dos principais estudiosos do mundo sobre preços de ativos e bolhas. Na década de 1980, Shiller ajudou a criar o índice S&P/Case-Shiller, o primeiro indicador de preços dos imóveis do mercado americano e ainda hoje a principal referência dos valores praticados no país. O ex-presidente do Federal Reserve (o banco central dos Estados Unidos) Alan Greenspan fez o famoso discurso em que alertou os americanos sobre a “exuberância irracional” do valor das ações de tecnologia três dias após uma conversa com Shiller – não demoraria muito para que a bolha da Nasdaq estourasse em 2001. A partir de 2005, Shiller começou a falar abertamente sobre a bolha no mercado imobiliário americano – a crise do subprime eclodiu três anos depois e ainda se faz sentir ao redor do mundo. Em palestra e entrevista no último sábado, durante o congresso da BM&FBovespa que aconteceu em Campos do Jordão, o professor de Yale disse que não vê nenhuma justificativa para a magnitude da alta dos preços dos imóveis nos últimos cinco anos no Brasil. Leia a seguir os principais trechos das falas de Shiller:
COMO NASCE UMA BOLHA
Economistas nem aceitavam a existência de bolhas há 30 anos, nem existia esse termo nos livros de finanças. Uma bolha é algo contagiante que nasce da percepção das pessoas que é fácil ganhar dinheiro com algo. O entusiasmo é alimentado pela mídia, que ajuda a inflar a bolha. Todo mundo pensa sobre os tópicos da moda e ninguém quer saber sobre o que não está em foco. As pessoas reagem com emoções, não conseguem ficar de fora quanto entendem que é fácil ganhar dinheiro de alguma forma. Imagine se não houvesse psicologia nesse processo todo, se todo mundo tivesse expectativas racionais. O problema é que isso não existe. As pessoas acham que as coisas são estáveis e não vão se dar conta de que os preços podem cair até eles caírem.
BOLHA IMOBILIÁRIA NO BRASIL
Suspeito que haja uma bolha imobiliária no Brasil. Os imóveis mais que dobraram de preço no Rio de Janeiro e em São Paulo nos últimos cinco anos [segundo números da pesquisa FipeZAP]. O que aconteceu em cinco anos de tão dramático para os preços subirem assim? A inflação não foi muito menor? Os preços caíram 25% em Los Angeles e Nova York no mesmo período. E por que os preços no Brasil foram para cima ininterruptamente? Eu não posso cravar que exista uma bolha no Brasil porque não conheço a fundo as características do mercado local. Mas comparando os dados brasileiros com os de outros países, posso dizer que a alta sugere cautela. Os preços dos imóveis no Japão tiveram o mesmo movimento na década de 1980 e depois, no início dos 1990, começaram a cair sem parar e perderam dois terços do valor até agora. São pessoas que investem em imóveis, não são “hedge funds”. Você acha que os preços dobraram por fundamentos econômicos ou por um movimento psicológico?
IMÓVEIS SOBEM DE ACORDO COM CUSTOS DA CONSTRUÇÃO
Continua depois da publicidade
Em meu livro “Exuberância Irracional”, analisei os preços dos imóveis desde 1890 nos EUA. Os preços começaram a subir na década de 2000 de uma forma que nunca havia acontecido antes. O único período em que houve uma alta quase tão representativa foi após a Segunda Guerra Mundial porque ninguém construiu imóveis durante o conflito, já que todo o esforço de produção se concentrou na indústria bélica. Quando os soldados voltaram, havia um monte de gente precisando de casas, mas nenhuma oferta. Os especuladores perceberam, compraram e houve uma forte alta. Então sempre haverá picos e oscilações. Mas analisando os preços no período de 110 anos como um todo, é possível perceber que a alta foi muito parecida com a elevação dos custos da construção no período. Se os preços sobem muito em uma cidade, os americanos fazem uma nova cidade, simples assim. Não entendo por que as pessoas acham agora que os valores vão subir para sempre na China, Taiwan, Hong Kong, Índia, Rússia, Colômbia e Canadá. Eu não consigo entender o que está acontecendo nesses países. Os emergentes estão enriquecendo e as pessoas acham que os imóveis vão ficar mais caros ainda daqui a algum tempo. Mas isso não é verdade. O que manda no preço dos imóveis são os custos da construção. O problema é que os custos deveriam cair – e não subir. A tecnologia de construção vai sempre melhorar. E por que os preços subiram tanto até 2008? Não teve nada demais. Repito: os preços dos imóveis subiram nos EUA de acordo com a inflação desde 1890, o país teve um enorme desenvolvimento nesse período, mas nem assim os preços subiram. Isso é um dado histórico.
O ANTÍDOTO CONTRA BOLHAS
Vários países estão tomando medidas para conter o mercado imobiliário, como Israel e China. O Brasil está elevando a taxa de juros. Se o governo criar uma boa infraestrutura e investir em mobilidade urbana, por que as pessoas vão querer pagar tanto para estar em determinado local? Em Nova York, há bairros longe de Manhattan que atraem as pessoas, o que ajuda os preços a cair. O programa Minha Casa, Minha Vida mostra que o governo está preocupado com as pessoas, mas isso pode ter ajudado a puxar os preços para cima. O governo deve retirar as barreiras para construção de mais imóveis. Se o governo quer dar incentivo à demanda, é preciso também pensar na oferta de novos imóveis. Entendo que um médico não possa promover um remédio antes que seja comprovado que ele é eficaz para curar uma doença. Mas os financistas devem alertar a população sobre os riscos de bolhas mesmo que não seja possível comprová-las – porque as perdas depois são dolorosas.
Continua depois da publicidade
DISCURSO ANTIBOLHA
Eu sinto que tenho que avisar as pessoas que estão felizes com a alta dos preços que as coisas podem andar na direção contrária. É preciso falar sobre a possibilidade de uma bolha ainda que eu não posse provar sua existência. Tem muitos interesses que querem que o jogo continue. Mas o governo precisa conter excessos. Quando aumentou os juros no passado, o Federal Reserve foi bastante criticado por “mandar tirar a bebida assim que a festa começava”. Mas depois de 2008, com a crise de subprime, o próprio G7 começou a fazer alertas sobre bolhas em seus comunicados. Até então havia a sensação de que o mercado é perfeito e corrige ele mesmo eventuais excessos. Os governos agora são mais cautelosos e alertam a população.
BOLHA E CRESCIMENTO
Continua depois da publicidade
O Japão continuou a crescer apesar do estouro da bolha imobiliária na década de 1990. A bolha nos EUA foi trágica . Mas não quero exagerar, o país já voltou a crescer. O Brasil, mesmo que tenha uma bolha, ainda vai poder ter um futuro brilhante.
MÍDIA E BANCOS
A mídia ajuda a criar essas bolhas com textos que sugerem a possibilidade de alta prolongada. Os bancos fazem sua parte concedendo crédito imobiliário para gente que não tem condições de pagar, porque depois eles vão revender esses créditos a investidores na forma de produtos financeiros. Aconteceu nos EUA e acho que está acontecendo no Brasil agora.
Continua depois da publicidade
BOLSA
Na bolsa, é igual. As bolsas dos EUA e de São Paulo subiram forte de 1995 a 2000 por causa da empresas pontocom. Tem mais evidência de bolhas no mercado de ações do que no mercado imobiliário, onde a especulação só começou mais recentemente. É preciso evitar ativos caros, seja nas ações ou no mercado imobiliário. Eu não investiria no mercado imobiliário brasileiro. Os mercados financeiros são empurrados a comprar bolhas apesar de elas acontecerem com tanta regularidade e causarem tantos prejuízos. Sempre há novas bolhas, é por isso que sou fascinado por elas. As pessoas passaram a criticar muito o mercado financeiro após a crise de 2008. O sistema deve ser aprimorado de forma que as finanças sejam usadas a favor das pessoas.
*O jornalista João Sandrini viajou a Campos do Jordão a convite da BM&FBovespa