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Há cerca de um ano, com a taxa básica de juros em 10,50% ao ano, quase 70% dos fundos imobiliários (FIIs) ofereciam dividendos acima do CDI. No entanto, com a elevação gradual da Selic e o novo aumento promovido pelo Copom de 1 ponto percentual nesta quarta-feira (19), para 14,25%, esse número caiu para apenas seis, conforme levantamento da Economatica.
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O estudo analisou os 117 FIIs que compõem o Ifix – índice que reúne os fundos imobiliários mais negociados na bolsa – e considerou apenas aqueles com desempenho positivo nos últimos 12 meses. Em janeiro, na edição anterior do levantamento, 14 fundos ainda superavam a taxa do CDI, que vale sempre 0,1 ou 0,2 ponto percentual abaixo da Selic.
Entre os seis fundos imobiliários que mantiveram essa performance, o destaque é o CSHG Prime Offices (HGPO11), que investe em empreendimentos imobiliários prontos. O dividend yield (DY, taxa de retorno somente com dividendos) foi de 46,61% nos últimos 12 meses.
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Na sequência, aparecem o Life Capital Partners FII (LIFE11), que gera renda via aquisição de ativos financeiros e reais de natureza imobiliária, com 16,09%, e o Arch Edíficios Corporativos (AIEC11), que pertencente ao segmento de lajes corporativas, com DY de 15,94% no período.
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Veja tabela completa abaixo:
Cenário no mercado de FIIs
No caso dos fundos de tijolos – aqueles que investem diretamente em imóveis –, a alta de juros tem um impacto mais negativo devido à possível redução do consumo e ao encarecimento das dívidas. Esses fatores podem afetar tanto os resultados das empresas quanto a taxa de ocupação dos imóveis, explica Vanessa Morauer Voigt, analista sênior da gestora de patrimônio Aware Investments.
Por outro lado, os fundos de papéis – que investem em ativos lastreados em créditos imobiliários – costumam ter seus rendimentos corrigidos por índices atrelados à inflação e, em alguns casos, à taxa de juros. “Com a Selic sendo ajustada para cima exatamente devido ao aumento da inflação, é razoável esperar que fundos com esses indexadores se beneficiem mais”, afirma a especialista.
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Já os fundos híbridos, que combinam ativos de tijolos, papéis e até mesmo outros fundos imobiliários, exigem uma análise mais detalhada para entender o peso de cada componente na carteira.
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Como escolher FIIs
Na hora de escolher bons FIIs pagadores de dividendos, porém, o investidor deve observar a saúde financeira do fundo, a qualidade dos ativos na carteira e a consistência dos pagamentos, destaca Vanessa.
“É fundamental verificar o cap rate (métrica para avaliar quanto determinado imóvel retorna de capital em relação ao montante investido), pois essa relação entre receita e valor patrimonial pode indicar a solidez da carteira e fornecer uma boa referência sobre a qualidade do fundo. Além disso, analisar o segmento e a localização do portfólio pode trazer indícios sobre sua sustentabilidade no longo prazo. Também é recomendável avaliar o histórico do gestor, a recorrência na entrega de resultados e a liquidez do fundo no mercado”, diz.