Não é de hoje que comprar casa própria está entre as prioridades de boa parte dos brasileiros – e de todas as idades.
Foi o que comprovou a 7ª edição do Raio X do Investidor Brasileiro, divulgada em 2024. A pesquisa, realizada pela ANBIMA em parceria com o DataFolha, mostrou que o número de pessoas que investem para adquirir um imóvel cresceu pelo terceiro ano consecutivo, passando de 29% em 2021 para 33% em 2023.
E os mais preocupados com a casa própria são justamente os mais jovens. Segundo o mesmo levantamento, millennials (com idades de 28 a 42 anos) e geração Z (16 a 27 anos) encabeçam o ranking das pretensões imobiliárias entre os investidores.
Mas afinal, será que vale a pena comprar casa própria? Ou é melhor alugar um imóvel e dar outro destino ao dinheiro? Para tomar uma decisão, é preciso avaliar diferentes aspectos, os quais levantamos neste guia. Se você está pensando sobre o assunto, continue a leitura para saber que pontos são esses e a opinião de especialistas a respeito.
O que vale mais a pena: comprar casa própria ou alugar?
Não existe uma resposta única para essa pergunta, pois há diversos aspectos a serem considerados na hora de decidir entre comprar ou alugar um imóvel. E esses aspectos envolvem tanto questões individuais objetivas, como situação financeira e momento profissional, quanto subjetivas, como estilo de vida e escolhas para o futuro.
Além disso, outra variável importante a analisar é o cenário econômico. Momentos de juros mais altos podem encarecer demais a compra, se for necessário fazer um financiamento imobiliário. Por outro lado, a inflação em alta acaba tornando o aluguel desvantajoso, pois os contratos normalmente são indexados a índices inflacionários.
Quando alugar é melhor do que comprar?
Quando a compra pode comprometer demais a liquidez dos investimentos, o aluguel é uma alternativa melhor do que a compra, segundo Marcelo Milech, educador financeiro da Planejar.
“O imóvel próprio é um sonho e costuma ser o maior bem de uma família. Mas é preciso cuidar para não imobilizar demais os recursos, e manter uma reserva de emergência que garanta algum conforto (de 6 a 12 meses) diante de imprevistos financeiro”, alerta.
Em outras palavras, é perigoso sacrificar todas as reservas na compra da casa própria. O custo de ficar sem dinheiro no curto prazo pode levar à utilização do cheque especial ou de outros tipos de crédito mais caro. Nessa situação, acaba sendo preferível pagar aluguel e investir o dinheiro da entrada, até que o patrimônio cresça mais.
Outro ponto a considerar na decisão são as perspectivas profissionais de cada um. Dependendo do cargo ou profissão, a flexibilidade para mudanças pode ser um diferencial importante para a carreira. Nesse caso, alugar um imóvel acaba sendo mais prático, pois permite a mudança com mais facilidade.
Desvantagens de alugar um imóvel
Se, por um lado, o aluguel facilita a vida de quem ainda não tem previsibilidade financeira ou reservas mais robustas, por outro, ele é “um dinheiro que se paga por algo que nunca vai ser da pessoa”, como diz Marcelo Milech.
Quem aluga fica responsável por manter o imóvel em bom estado durante o tempo de moradia. Quando o bem é mais antigo, isso pode significar gastos frequentes com reparos do dia a dia, pois normalmente o proprietário paga benfeitorias e não desgastes decorrentes do uso.
Outro aspecto desfavorável do aluguel é correr o risco de ter que desocupar o imóvel quando solicitado. Mesmo que a previsão de antecedência para a saída seja respeitada, o fato em si desorganiza a vida do locatário, que precisará procurar outro lugar para morar, providenciar nova garantia locatícia (na maioria das vezes) e terá gastos com mudança e entrega das chaves.
Quando comprar é melhor do que alugar?
Em cenários positivos, quando há certa estabilidade profissional e financeira, Milech recomenda a compra do imóvel.
E a compra não precisa, necessariamente, ser à vista para valer a pena. Se o financiamento for feito a juros razoáveis e preferencialmente com uma boa entrada (para reduzir o valor financiado), também pode ser um bom negócio, pois é uma forma de evitar surpresas com reajustes no aluguel.
Quem era locatário durante a pandemia, certamente não esqueceu o salto que os aluguéis deram na época. Em 2020, o IGP-M, principal índice de reajuste desses contratos, acumulou alta de 23,14%. Em 2021, o indicador cedeu um pouco, fechando o acumulado do ano em 17,78%, mas em patamar ainda expressivo, especialmente em um momento crítico de instabilidade e retração econômica.
Não há como prever a disparada da inflação, e os últimos anos comprovam isso. É claro que, muitas vezes, proprietários e inquilinos conseguem chegar a um acordo e renegociar os contratos – o que, de fato, aconteceu na pandemia. Porém, quem aluga sempre estará exposto ao risco de pagar mais do que havia previsto, e esse também é um ponto a favor da compra da casa própria.
Desvantagens de comprar um imóvel
Na média geral do mercado, os prazos dos financiamentos imobiliários vão de 20 a 30 anos. Isso significa que, quando comprar casa própria depende de crédito, o orçamento fica comprometido por muitos anos. Dependendo do peso das prestações sobre o salário, da estabilidade ou não do emprego e da taxa de juros, esse pode ser um ponto negativo da compra de um imóvel.
Uma alternativa mais barata para comprar a casa própria é o consórcio imobiliário. Nessa modalidade, em vez de juros, o consorciado tem outros custos, como taxa de administração, seguro e fundo de reserva, o que a torna mais em conta do que os tradicionais financiamentos imobiliários. Porém, a principal desvantagem é depender dos sorteios para receber o imóvel, quando não é possível dar um lance para antecipar a contemplação.
Outro aspecto importante – que não chega a ser uma desvantagem, e sim um ponto de atenção para quem pensa em comprar – diz respeito ao potencial de valorização do bem. Ainda hoje, existe a crença no Brasil de que “imóvel é um investimento para toda vida, pois sempre irá se valorizar”. Para Ademar Schneider, sócio da Schneider Imóveis, de Porto Alegre (RS), há tempos isso já é um mito, pois o mercado mudou bastante, principalmente na última década.
Em que pese existir regiões mais ou menos valorizadas, essa mudança tem a ver principalmente com o estilo de vida das pessoas e com a tecnologia dos novos empreendimentos.
“Aquele apartamento antigo e espaçoso, de três quartos, uma vaga de garagem e um único elevador meio que já bateu no teto de valorização se compararmos aos estúdios minúsculos e totalmente tecnológicos lançados hoje”, observa Schneider.
Cada vez mais, as pessoas buscam comodidades nas áreas comuns em detrimento do espaço interno, e isso mexe diretamente no potencial de valorização dos imóveis. “Hoje em dia, tem muitos estúdios de 20 metros quadrados com reconhecimento facial, fechaduras eletrônicas, internet das coisas e todo tipo de tecnologia. E esses imóveis se valorizam mais ainda quando são comprados nos pré-lançamentos, diretamente com as construtoras”, complementa.
Qual a renda necessária para comprar casa ou morar de aluguel?
Para Milech, o mais prudente é que o gasto com moradia fique entre 25% e 30% da renda mensal. E isso vale tanto para a prestação da casa própria quanto para o aluguel.
“No máximo, esse gasto deve chegar a 30% da renda disponível e preferencialmente sem mexer na reserva de emergência”, alerta o educador financeiro.
FGTS para compra de imóvel
A compra da casa própria é um dos principais destinos do FGTS. O dinheiro que está no fundo pode ser utilizado tanto na entrada do imóvel quanto no abatimento do saldo financiado tempos depois.
Para utilizar o FGTS na compra do imóvel, é preciso observar algumas regras, como as seguintes:
- O comprador deve ter, no mínimo, três anos de trabalho (consecutivos ou não) com carteira assinada;
- Não pode ter nenhum financiamento ativo no Sistema Financeiro de Habitação (SFH);
- O valor do imóvel deve ser de até R$ 1,5 milhão e deve estar localizado na mesma cidade de moradia (ou área metropolitana) de quem está comprando;
- O imóvel em questão não pode ter sido adquirido com recursos do fundo há menos de três anos.
Por outro lado, não dá para utilizar o FGTS:
- Se o imóvel for comercial ou rural;
- Para reformas ou ampliação do imóvel;
- Para comprar terrenos sem construção ou materiais de construção;
- Na compra de imóveis residenciais para familiares ou outras pessoas.
O saldo do fundo também pode ser utilizado para reduzir o valor das parcelas. Nesse caso, as regras do FGTS permitem diminuição de até 80% das prestações durante 12 meses seguidos, desde que o valor do imóvel esteja dentro dos limites estabelecidos.
Em abril de 2024, o governo federal autorizou o uso do FGTS Futuro para a compra da casa própria. A modalidade permite que se utilize as contribuições futuras ao fundo para comprovar renda maior na compra ou para reduzir o valor das prestações.
Por enquanto, o FGTS Futuro só pode ser utilizado por famílias com renda mensal de até R$ 2.640, que se enquadram na faixa 1 do programa Minha Casa, Minha Vida.
Novas regras de financiamento imobiliário pela Caixa
Em novembro de 2024, começaram a valer as novas regras do financiamento imobiliário pela Caixa Econômica Federal.
Com a mudança, o valor máximo financiado pela Caixa cai de 80% para 70% pelo sistema de Amortização Constante (SAC). No caso da Tabela Price, o valor financiado também reduziu, de 70% para 50%.
Além disso, foi estabelecido o valor máximo de R$ 1,5 milhão para o imóvel financiado pela entidade.
