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A MRV&CO (MRVE3) se destacou como uma das maiores altas do Ibovespa, com os papéis fechando com ganhos de mais de 4% (+4,56%; R$ 7,57) nesta terça-feira (1) por uma série de fatores. Com relação ao macro, a sessão foi de alívio dos juros futuros, apesar de pressão trazida pelo Oriente Médio, o que impulsionou construtoras no geral, como Cury (CURY3), Tenda (TEND3), Cyrela (CYRE3), entre outras.
Nesta sessão, o Bank of America (BofA) ainda reforçou a sua visão otimista sobre construtoras de baixa renda, pois vê fundamentos fortes e retornos atraentes em todo o setor, colocando a MRV como uma das principais escolhas pelo valuation ao lado da Cury (CURY3, pela dinâmica de lucros e retornos em caixa).
Para o banco, o segmento de baixa renda deve manter um forte impulso devido à maior acessibilidade no MCMV (Minha Casa Minha Vida), apesar das taxas mais altas no Brasil.
Os analistas destacam três motivos para olhar para a MRV agora. O banco vê (1) assimetria de avaliação atrativa a 0,6 vez do valor contábil, (2) consenso ainda conservador sobre o nome e (3) um gatilho de curto prazo a partir da geração de caixa esperada no 2º semestre de 2024.
Para o BofA, o MCMV enfrenta um dos melhores ambientes desde sua criação em 2009. Subsídios mais altos estão levando a um crescimento de 65% ano a ano até agosto. Construtores listados em Bolsa ganharam participação de mercado, enquanto a maioria da indústria enfrenta os efeitos colaterais do último ciclo inflacionário. Os reforços orçamentários em agosto também criam conforto em relação à sustentabilidade do programa no curto prazo. Além disso, a demanda de baixa renda não é impactada pelas taxas mais altas no Brasil, adicionando ‘defensividade’ em comparação a outros setores.
Os analistas reiteraram a sua visão otimista sobre a MRV antes de uma esperada geração de caixa no 4T24. “Acreditamos que a MRV fez a maior parte do trabalho em direção à recuperação (margem de novas vendas mais alta, menor crédito aos consumidores) e a geração de caixa agora depende principalmente da conclusão de um ‘legado’ de baixa margem este ano”, apontam os analistas. Apesar da decepção nos lucros na primeira metade do ano, vê o lucro por ação potencialmente dobrando ano a ano, mesmo em cenários conservadores.
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Ainda em destaque, o banco vê Cury e Direcional (DIRR3) como atrativas, considerando: (1) a dinâmica de lucros não totalmente precificada (BofA está 15% acima do consenso para Cury) e (2) retornos em caixa esperados (rendimento de 9-10%). O BofA prefere Cury devido à melhor visibilidade de fluxo de caixa para pagamentos mais robustos no futuro.
O banco permanece negativo em relação à alta renda. O segmento passa por um período de entregas elevadas e deve enfrentar desafios de acessibilidade. Isso levará a políticas de desconto, pressionando as margens. A Cyrela (CYRE3) tem superado os concorrentes, mas o BofA acredita que os descontos no setor provavelmente afetarão seu desempenho. A Cyrela é negociada a 0,9 vez do valor contábil, próximo ao justo para o esperado ROE (Retorno sobre Patrimônio Líquido) de 15% em 2025, com riscos de baixa devido ao forte cronograma de lançamentos em um ambiente desafiador com taxas crescentes.
Ainda em destaque, a MRV divulgou um fato relevante na última segunda-feira (30), destacando que a sua incorporadora dos EUA Resia chegou a um acordo para vender o projeto Old Cutler na Flórida. O valor total da transação é de US$ 118,5 milhões (cerca de R$ 641 milhões), com um cap rate (taxa de captação) de 5,65% e um rendimento sobre o custo (Yield on cost ou YOC) de 6,2%, resultando em um lucro bruto de US$ 11 milhões e uma margem bruta de 9,3%. Esta é a primeira venda da Resia em 2024.
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A XP acredita que ao menos uma venda da Resia era esperada para o terceiro trimestre, juntamente uma esperada pressão na rentabilidade. O projeto Old Cutler está em processo de locação desde o segundo semestre de 2023, e a construção está concluída, sugerindo que os desembolsos de caixa relacionados ao projeto já foram incorridos. Além disso, a geração de caixa dessa venda deve ser totalmente reconhecida na primeira semana de outubro, impactando positivamente os números do 4T24.
“Em nossa opinião, a geração de caixa dessa venda deve aliviar alguma pressão sobre o cenário de recuperação do fluxo de caixa livre (FCF) da Resia”, destaca a XP. Por outro lado, vendas adicionais serão necessárias para que a empresa alcance seu objetivo de queima líquida de caixa zero em 2024.
Notavelmente, o ambiente de cap rates mais altos nos EUA continua a impactar a margem bruta da Resia. Além disso, os resultados da venda do Old Cutler foram ligeiramente abaixo das expectativas, dado que (i) a taxa de captação da venda geral foi inferior à venda anterior (Biscayne Drive foi vendido a uma taxa de 6%) e (ii) a expertise da Resia no mercado imobiliário da Flórida. As vendas futuras no pipeline da Resia estão localizadas principalmente no Texas, uma nova região para a empresa, o que deve introduzir impactos da curva de aprendizado nas margens da empresa. “Portanto, não esperamos melhoras significativa nas margens das outras vendas potenciais em 2024”, aponta a equipe de análise da XP.