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Este pode parecer um momento ideal para investir em prédios de apartamentos.
E para muitos proprietários, de fato é. Os preços dos aluguéis dispararam nos últimos anos tanto devido à escassez de moradias em grande parte do país quanto por causa de um forte aumento da inflação.
No entanto, um número cada vez maior de propriedades de locação, especialmente no Sul e no Sudoeste, enfrenta dificuldades financeiras. Até agora, apenas alguns proprietários deixaram de pagar suas hipotecas, mas analistas temem que até 20% de todos os empréstimos tomados para financiar propriedades de apartamentos possam estar em risco de inadimplência.
Embora o valor dos aluguéis tenha aumentado durante a pandemia, esse crescimento estagnou nos últimos meses. E, em muitas partes do país, ele está começando a cair. As taxas de juros, mantidas elevadas pelo Federal Reserve para combater a inflação, deixaram as hipotecas muito mais caras para os proprietários de edifícios. Embora residências continuem escassas em muitos locais, construtores podem ter construído apartamentos de alto padrão demais em cidades que já não atraem tantos inquilinos como em 2021 e 2022, como é o caso de Houston e Tampa, na Flórida.
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Esses problemas ainda não progrediram a ponto de se tornarem uma crise, pois a maioria dos proprietários de edifícios de apartamentos, conhecidos no setor imobiliário como propriedades multifamiliares, não está atrasando os pagamentos de seus financiamentos.
Apenas 1,7% dos empréstimos multifamiliares estão inadimplentes há pelo menos 30 dias, em comparação com cerca de 7% dos financiamentos de prédios de escritórios e cerca de 6% dos empréstimos para hotéis e imóveis de varejo, de acordo com o Conselho de Financiamento Imobiliário Comercial, uma associação do setor cujos membros incluem credores e investidores.
No entanto, muitos grupos industriais, agências de classificação e empresas de pesquisa estão preocupados com a possibilidade de um aumento significativo na inadimplência entre mutuários que fizeram empréstimos para financiar prédios de apartamentos. Os financiamentos multifamiliares constituem a maioria dos empréstimos recém-adicionados às listas de vigilância compiladas por especialistas do setor.
“Esses tipos de empréstimos ainda não estão causando problemas, mas estão sendo monitorados de perto por todos”, afirmou Lisa Pendergast, diretora executiva do conselho imobiliário.
As preocupações com os financiamentos de apartamentos se somam a uma série de desafios enfrentados pelo setor imobiliário comercial. Prédios de escritórios mais antigos estão sofrendo com a migração para o trabalho remoto. Hotéis estão sofrendo porque as pessoas estão fazendo menos viagens de negócios. Shoppings vêm perdendo terreno para compras on-line há anos.
Os desafios enfrentados pelos prédios de apartamentos são diversos. Em alguns casos, os proprietários estão enfrentando dificuldades para ocupar as unidades e gerar renda suficiente. Em outros, os apartamentos estão ocupados por inquilinos pagantes, mas os proprietários não conseguem aumentar o valor do aluguel rapidamente o suficiente para cobrir o aumento das parcelas dos empréstimos.
Consequentemente, quase 1 em cada 5 empréstimos multifamiliares agora corre o risco de entrar em inadimplência, conforme uma lista mantida pelo provedor de dados CRED iQ.
O que mais preocupa os analistas são os cerca de 30% das hipotecas multifamiliares que foram emitidas com taxas de juros variáveis. Ao contrário das hipotecas de taxa fixa convencionais, as parcelas desses empréstimos aumentaram à medida que as taxas de juros subiram nos últimos dois anos.
A ZMR Capital comprou o Reserve, um edifício de 982 unidades em Brandon, Flórida, perto de Tampa, no início de 2022. A hipoteca da propriedade foi agrupada em títulos vendidos a investidores. A ocupação está acima de 80%, mas os pagamentos de juros aumentaram em mais de 50%, alcançando um valor que supera os US$ 6 milhões. Consequentemente, o proprietário do edifício não conseguiu pagar a hipoteca, que venceu em abril, segundo a análise dos documentos de serviço do empréstimo realizada pelo CRED iQ. A ZMR Capital não quis comentar o assunto.
Também segundo o CRED iQ, a OWC 182 Holdings, proprietária do Oaks of Westchase, em Houston, uma propriedade de apartamentos com 182 unidades em estilo jardim composto por 15 prédios de dois andares, não consegue efetuar o pagamento de sua hipoteca desde abril, em grande parte como resultado dos elevados custos dos juros. Representantes da OWC 182 não comentaram o assunto.
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“O aumento nas taxas está elevando os custos do serviço da dívida dessas propriedades”, explicou Mike Haas, CEO do CRED iQ.
Mesmo os mutuários que conseguiram hipotecas com taxas fixas podem enfrentar dificuldades ao tentar refinanciar seus empréstimos devido às taxas de juros muito mais altas. De acordo com a Mortgage Bankers Association, vencerão este ano aproximadamente US$ 250 bilhões em empréstimos multifamiliares.
“Com taxas de juros muito mais altas e uma tendência de queda no valores dos aluguéis em todo o país, se você precisa refinanciar um empréstimo, estará fazendo isso em um ambiente mais caro”, explicou Mark Silverman, sócio e líder do grupo CMBS Special Servicer do escritório de advocacia Locke Lord. “Está mais difícil deixar esses edifícios lucrativos.”
Enquanto os desafios relacionados à dívida e aos financiamentos de prédios de escritórios ocorrem principalmente em edifícios localizados nas grandes cidades, especialmente no Nordeste e na Costa Oeste, as preocupações com os multifamiliares estão mais concentradas no Cinturão do Sol.
Durante a pandemia, à medida que mais pessoas se mudavam para o Sul e o Sudoeste, os construtores ergueram complexos de apartamentos para atender à demanda prevista. Entretanto, segundo analistas imobiliários, o número de pessoas interessadas em mudar para essas regiões caiu drasticamente.
Nas 19 principais cidades do Cinturão do Sol, como Miami, Atlanta, Phoenix e Austin, Texas, foram disponibilizadas 120 mil novas unidades de apartamentos em 2019, das quais 110 mil foram ocupadas por locatários, segundo o Grupo CoStar. No último ano, esses mercados receberam 216 mil novas unidades, mas a demanda diminuiu para 95 mil locatários.
Além disso, com o aumento dos custos de construção e da mão de obra durante a pandemia, na expectativa de atrair locatários dispostos a pagar mais, os construtores construíram mais edifícios de apartamentos de alto padrão. Atualmente, os preços e os aluguéis desses edifícios estão em queda, afirmam analistas da CoStar.
“Os construtores exageraram”, ponderou Jay Lybik, diretor nacional de análise multifamiliar do CoStar Group. “Todos acreditavam que a demanda de 2021 continuaria no futuro”, comentou Jay Lybik, diretor nacional de análise multifamiliar do CoStar Group.
Nesse sentido, é provável que os edifícios de apartamentos estejam em uma situação financeira mais sólida do que os de escritórios, por exemplo. Isso ocorre porque as unidades multifamiliares podem ser financiadas por meio de empréstimos tomados junto aos gigantes hipotecários Fannie Mae e Freddie Mac, apoiados pelo governo, os quais o Congresso criou para tornar a habitação mais acessível.
“Se os bancos regionais e os grandes bancos de investimento decidirem não conceder empréstimos multifamiliares, então a Fannie e o Freddie simplesmente aumentarão sua fatia do mercado”, disse Lonnie Hendry, diretor de produtos da Trepp, uma empresa de dados imobiliários comerciais. “É uma proteção contra falhas que simplesmente não existe em outras classes de ativos.”
Além disso, embora os escritórios estejam enfrentando grandes mudanças nos padrões de trabalho, as pessoas ainda precisam ter onde morar, o que deve sustentar o setor multifamiliar em longo prazo, afirmou Hendry.
No entanto, alguns especialistas do setor acreditam que haverá uma onda de inadimplências no mercado de apartamentos, o que agravará os problemas em todo o setor imobiliário comercial.
“Há muitos ativos multifamiliares realmente sólidos”, disse Silverman, da Locke Lord, “mas haverá danos colaterais e acredito que não serão pequenos”.
NYT: ©.2024 The New York Times Company
