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Os proprietários de shoppings estão em uma posição nada familiar para eles: a procura por espaços de varejo supera a oferta pela primeira vez em 20 anos.
Essa demanda disparou recentemente e, depois de anos de construção paralisada e eliminação de imóveis com fraco desempenho, ela encontrou um mercado varejista para o qual há menos espaço disponível. Os imóveis que sobreviveram ao expurgo receberam inquilinos que atrairiam mais compradores e lhes proporcionaram mais motivos para permanecer.
Esse movimento trouxe mais restaurantes e locais que promovem experiências recreativas, como lançamento de machado e, mais recentemente, até pickleball. Também resultou em menos espaço para varejistas tradicionais com baixo desempenho, dentre os quais livrarias e marcas de roupas.
Devido a esses movimentos, “não há tanta redundância de inquilinos, e os proprietários estão criando combinações de inquilinos muito mais robustas”, explicou Barrie Scardina, presidente de serviços de varejo, locação de agências e alianças para as Américas da Cushman & Wakefield, uma empresa imobiliária. “Estamos testemunhando uma das maiores taxas de ocupação dos últimos 10 anos.”
A vacância dos shoppings, atualmente em 5,4%, é a mais baixa das últimas duas décadas, de acordo com um relatório recente da Cushman & Wakefield. A vantagem nas negociações de locação passou dos inquilinos para os proprietários.
Para atender à demanda, as incorporadoras estão em busca de imóveis que passam por dificuldades e enfrentam falências – ou até mesmo locais onde uma atividade de varejo seria mais adequada do que o uso atual. A Partners Capital está transformando um complexo de escritórios com mais de nove mil metros quadrados, localizado próximo a Las Vegas, em um projeto de US$ 30 milhões. Chamado de Cliff, o espaço incluirá restaurantes, boutiques, serviços de saúde e bem-estar, entretenimento e um bar central.
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Isso marca uma mudança significativa em comparação com as atividades da empresa apenas alguns anos atrás. Naquela época, a empresa estava vendendo grande parte de seu portfólio de centros de varejo e migrando para edifícios industriais que abrigavam inquilinos como fornecedores de logística, lembra Bobby Khorshidi, presidente da empresa.
A decisão da Partners Capital ilustra bem como o destino dos imóveis de escritórios e dos centros comerciais se inverteram.
Segundo David Larcher, CEO da Vestar, uma incorporadora de Phoenix que está planejando diversos projetos, dentre os quais a segunda fase do Vineyard Towne Center, um shopping center de mais de 24 mil metros quadrados em Queen Creek, Arizona, a pandemia “favoreceu o varejo”.
Ele explicou que “Muitos espaços abandonados foram convertidos para outros usos, e varejistas com muitas dívidas que estavam à beira da falência foram eliminados”.
Embora a pandemia possa ter acelerado a recuperação, o movimento é sustentado por uma mudança que começou há mais de uma década. Após a crise financeira e a recessão de 2009, e diante do crescimento do comércio eletrônico, as falências dos varejistas resultaram em um excesso de espaço, levando muitos investidores a venderem ou converterem shoppings em escritórios, apartamentos e armazéns. O espaço dos shopping centers, que aumentou entre 2006 e 2009, começou a diminuir, principalmente em duas ondas, a primeira ocorrida entre 2009 e 2016, e novamente durante a pandemia.
Os shoppings restantes adaptaram suas estratégias para acompanhar as mudanças nos gostos dos consumidores, atraindo inquilinos de alto tráfego, como restaurantes, centros de entretenimento, academias, serviços exclusivos, espaços de convívio público e instalações médicas.
Em alguns casos, as incorporadoras estão acrescentando apartamentos, mercados, hotéis e escritórios, ao mesmo tempo que reduzem o espaço excessivo de lojas.
A Trademark Property Co. está planejando reconstruir um centro de aproximadamente 44 mil metros quadrados em Arlington, Texas. O projeto envolve reduzir o espaço de varejo pela metade e adicionar áreas destinadas a escritórios, residências, hotéis e entretenimento.
Da mesma forma, a Shopoff Realty Investments planeja transformar uma Macy’s e uma Sears vazia que flanqueiam o Westminster Mall, ao sul de Los Angeles, em habitação e cerca de 2,3 mil metros quadrados em espaço de varejo de alimentos, inclusive restaurantes. O projeto faz parte da estratégia da empresa de comprar e converter imóveis de varejo que enfrentam dificuldades. Ela normalmente reduz o espaço de lojas em 60% a 90%, disse Bill Shopoff, fundador da empresa, que é localizada em Irvine, Califórnia.
“Há uma quantidade suficiente desse tipo de oportunidade para manter nossa carteira abastecida por vários anos”, disse ele.
Centros localizados ao ar livre em mercados de alto crescimento, como Phoenix, Nashville, Tennessee, e Austin, Texas, estão liderando o ressurgimento, disseram Scardina, da Cushman, e outros especialistas do setor. Shoppings sofisticados também estão com poucas vagas, acrescentou ela.
A indústria também viu um aumento na demanda nos últimos anos, à medida que as compras presenciais tiveram um ligeiro ressurgimento e mais varejistas começaram a usar suas lojas como pontos de distribuição. Em nível nacional, o valor médio de aluguel, de quase US$ 24 por 0,09 metro quadrado no primeiro trimestre deste ano, superou o do ano passado em quase 4%. Em alguns casos, os proprietários conseguem aumentar os valores de novas locações em mais de 30% em relação aos valores anteriores, disse Terry Montesi, fundador da Trademark Property Co., uma incorporadora de varejo e de imóveis de uso misto em Fort Worth, Texas.
O atual ambiente está renovando o interesse dos investidores. Como os imóveis de varejo estavam em desuso, seus valores em geral não aumentaram tanto quanto os dos apartamentos e armazéns nos últimos anos. Assim, os shoppings podem gerar um rendimento atraente em comparação com os ativos mais caros, em uma época de taxas de juros teimosamente elevadas.
“Os fundamentos do setor imobiliário de varejo estão mais fortes do que em qualquer momento anterior em minha carreira”, afirmou Montesi, que fundou a Trademark em 1992. “Os mercados de capitais ainda não se renderam totalmente ao varejo, mas estão se aquecendo nesse sentido.”
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NYT: ©.2024 The New York Times Company
