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Provavelmente você conhece ou já ouviu falar de alguém que investe em apartamentos em construção. A famosa operação de comprar “na planta” e vender “nas chaves”.
O que talvez não saiba é que esse é mais um negócio imobiliário em que podemos participar via FII, contando com as já conhecidas vantagens como diversificação do portfólio, gestão profissional e as isenções tributárias.
Ao invés de comprar um único imóvel na planta, com o mesmo dinheiro é possível comprar cotas de um FII que financie a construção de parte de vários edifícios.
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O que esperar de um FII que invista na incorporação de imóveis residenciais
Fundos que financiam a construção de imóveis residenciais costumam ter prazo determinado e são liquidados após a venda dos ativos. Não se espera que o fundo tenha rendimentos mensais a distribuir, afinal os imóveis em construção não geram renda e nem é esse o objetivo do fundo. Quem investe deve estar interessado em lucrar com a venda de apartamentos.
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As distribuições acontecem à medida que os apartamentos vão ficando prontos e sendo vendidos. O lucro auferido com a venda é distribuído como rendimento e, portanto, isento de imposto de renda para pessoas físicas.
Ao final, depois de vendidos todos os apartamentos e distribuídos todos os lucros (se houverem), o principal é devolvido por meio da amortização de cotas e, nesse caso, incidirá imposto de renda de 20% sobre eventual lucro.
O investidor deve entender bem o caráter de longo prazo do investimento, a liquidez das cotas desses fundos é baixa, o ideal é permanecer comprado até que o fundo seja encerrado.
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Riscos e vantagens
Entre um projeto e uma obra entregue muitos imprevistos podem acontecer. Os riscos relacionados à execução das obras não podem ser ignorados: os custos podem superar em muito o orçamento, a construção pode atrasar por motivos naturais como chuvas em excesso ou por problemas jurídicos, em casos extremos levando até ao embargo das obras.
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Após a conclusão tem-se os riscos comerciais, o empreendimento pode não ser bem sucedido, os apartamentos não serem todos vendidos, ou vendidos a preço inferior ao estimado inicialmente.
Vale lembrar que todos os riscos citados também estão presentes para quem investe diretamente na compra de um imóvel na planta, agravados pela concentração do investimento em um único apartamento.
Evidente que em contrapartida dos riscos elevados o investidor deve esperar maior lucratividade quando investe nesses fundos. É comum encontrar no prospecto inicial a projeção de rentabilidade dos projetos.
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A principal vantagem do investimento via FII é contar com um gestor profissional que escolherá um portfólio diversificado de apartamentos para investir e ainda supervisionará a execução das obras.
O que impacta preços
O fundo será bem sucedido se, depois de prontos, os apartamentos forem vendidos com lucro. Portanto a tendência dos preços dos imóveis residenciais é o fator mais importante.
Fique de olho
Conheça bem os parceiros do fundo, isto é, as incorporadoras que serão responsáveis pela construção dos edifícios, leia o prospecto e entenda os critérios da política de investimentos do fundo, acompanhe os relatórios do administrador para saber do andamento das obras e, claro, informe-se sobre a tendência dos preços dos imóveis residenciais. Você espera que seguirão valorizando? Ou é daqueles que acreditam em bolha imobiliária?
