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A incorporação de um fundo por outro está prevista na regulamentação dos FII (ICVM 472) e pode ser interessante para os cotistas, mas merece atenção. A operação faz sentido quando os fundos (incorporador e incorporado) possuem políticas de investimentos e patrimônio semelhantes que possam ser agrupados em um único fundo, gerando vantagens como redução de custos e aumento da liquidez das cotas.
Há muito espaço para fusões e incorporações de fundos imobiliários no Brasil, isso porque no nosso mercado é grande a existência de fundos monoativos, aqueles que possuem um único imóvel. Em geral o patrimônio desses fundos é pequeno, contam com poucos cotistas e registram poucos negócios na bolsa. São fundos mais antigos e que faziam sentido em outra circunstância, quando o mercado de FII dava seus primeiros passos. Mas o futuro dessa indústria deve convergir para os fundos multi ativos, com patrimônio robusto e diversificado, como acontece na maioria dos países em que a indústria de FII é mais evoluída. Fundos monoativos oferecem muito mais risco aos cotistas, por conta da concentração de patrimônio. Além disso, os imóveis vão envelhecendo, perdendo atratividade e demandando reformas.
Um estudo da Anbima feito com dados do final de 2013 mostrou que os 223 fundos existentes na época somavam patrimônio total de 53,8 bilhões de reais. Destes, 177 fundos possuíam patrimônio entre 5 e 250 milhões de reais apenas, enquanto os outros 46 detinham patrimônio acima de 1 bilhão de reais. Nos EUA na mesma época eram pouco mais de 300 fundos com patrimônio total de 1 trilhão de dólares, ou seja, em média o patrimônio de cada fundo americano é de 3,3 bilhões de dólares.
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Pode se tornar uma tendência no Brasil a incorporação ou fusão da maioria dos fundos monoativos, transformando muitos pequenos fundos em poucos grandes fundos. Os primeiros passos nesse sentido já foram dados. Recentemente o Banco J. Safra propôs que os fundos JS Real Estate Recebíveis Imobiliários (BJRC11) e JS Real Estate Renda Imobiliária (JSIM11) sejam incorporados pelo JS Real Estate Multi Gestão (JSRE11). Outra administradora, a Rio Bravo, propôs que o fundo The One (ONEF11) seja incorporado pelo fundo Rio Bravo Renda Corporativa (FFCI11).
Participação dos cotistas é fundamental
O administrador propõe a incorporação dos fundos mas somente os cotistas podem autorizá-la. Para tanto deverá ser realizada uma assembleia geral ou consulta formal e a proposta precisará ser aprovada por, no mínimo, metade dos cotistas. O principal ponto a ser analisado antes de votar é a relação de troca de cotas, ou seja, quantas cotas do fundo incorporador o cotista do fundo a ser incorporado receberá.
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Cotistas de todos os fundos envolvidos precisam decidir se a relação de troca é justa e cabe ao administrador fornecer as informações necessárias para a correta tomada de decisão como demonstrar a compatibilidade dos fundos que serão incorporados, indicar os critérios de avaliação dos ativos dos fundos e da atribuição das cotas aos participantes dos fundos incorporados e, por fim, demonstrar as alterações que deverão ocorrer no regulamento do fundo incorporador.
Portanto a participação dos cotistas é fundamental. Se você investe num desses cinco fundos vai precisar dedicar atenção ao caso, afinal trata-se do seu dinheiro. Avalie bem a proposta, peça mais explicações ao administrador se for preciso, mas não deixe de votar.
