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(SÃO PAULO) – Nos últimos dois anos o mercado imobiliário brasileiro passou por uma dramática virada. Após quase uma década de valorização muito superior à inflação, os preços nominais ficaram praticamente estáveis em 2015 e seguem firme na tendência de estabilidade neste ano, segundo dados do FipeZap. A desaceleração do mercado imobiliário pode ser vista por todos os ângulos: queda de vendas, aumento de estoques, redução nos lançamentos, juros mais altos, disparada dos distratos, maior desemprego no setor, etc. Apesar de todos esses sinais de que estamos em um ciclo muito ruim para os imóveis, ainda há no mercado dois tipos de vendedores. Temos aqueles que já caíram na real e entenderam que, para conseguir se desfazer de um imóvel, só cobrando preços mais racionais. Já o segundo grupo é formado por pessoas que permanecem em um constante estado de negação e se recusam a perceber que a bolha já estourou. Então se você deseja investir em um imóvel, o que precisa fazer para se dar bem é ignorar os preços cobrados pelo primeiro grupo e encontrar vendedores com pedidas realistas. A seguir mostro que há pelos menos duas formas de comprar imóveis por preços bastante atrativos:
1 – Comprar de um vendedor profissional
É natural que um proprietário que já viu no passado recente um determinado apartamento sendo vendido por R$ 400.000 ou R$ 450.000 tenha dificuldade em se conformar com o fato de que agora ele só consiga se desfazer daquilo cobrando R$ 300.000 ou menos. É totalmente compreensível que esse cara coloque o imóvel à venda por R$ 450.000 e diga que vai esperar até que apareça um comprador. Mas alguns vendedores sofrem maior pressão para cair na realidade: os endividados. Ainda que o consenso diga que no mercado imobiliário o nível de alavancagem é baixo e que há pouquíssimos desesperados, o fato é que muitas empresas do setor de construção e incorporação estão endividadas até a tampa a precisam se desfazer urgentemente dos imóveis que construíram para saírem da mira dos credores. Muitas grandes incorporadoras, inclusive algumas com ações negociadas na Bovespa, valem hoje uma fração do que já valeram no passado porque quiseram crescer muito rápido e tomaram dívidas para acelerar o ritmo de lançamentos. A estratégia deu muito errado porque não houve demanda para absorver esses lançamentos no preço que as incorporadoras imaginavam – e restaram as dívidas para serem pagas. Para essas empresas, o jeito é liquidar o estoque a preços mais atrativos porque ao menos assim é possível honrar os compromissos assumidos.
Quer um exemplo? Veja esse lançamento abaixo de uma das maiores incorporadoras do país, a Gafisa. O Vision Paulista é um empreendimento de torre única lançado na rua Augusta, numa região da cidade de São Paulo conhecida como Baixo Augusta. O prédio está sendo construído num trecho bem próximo ao shopping Frei Caneca e também fica a poucas quadras do metrô Consolação. O tamanho dos apartamentos varia, mas o menor tem 34 metros quadrados. O imóvel tem 1 dormitório, 1 banheiro e 1 vaga de garagem e está anunciado por R$ 277.000 para pagamento à vista, conforme pode ser visto nesse link. O valor mensal do condomínio é baixo: previsão de R$ 270 por mês. O prédio terá área de lazer completa, incluindo equipamentos no térreo e na cobertura. Fui pessoalmente visitar o estande e adorei. Só não encontrei o imóvel à venda por R$ 277.000. O corretor me explicou que essas unidades promocionais já haviam sido todas comercializadas e que agora o melhor que ele poderia me oferecer era um apartamento de 35 metros no mesmo edifício por R$ 296.561 – ou seja, por R$ 8.473 o metro quadrado.
Ainda assim acho que se trata de um preço de vendedor que tem pressa para fechar negócio. Já tinha visto diversos apartamentos na região e não achei nada novo, com 35 metros quadrados, vaga de garagem e lazer completo por menos de R$ 300.000. Pelo contrário, é tudo por R$ 350.000 ou mais. Quer um exemplo? Então veja esse apartamento aqui, construído a uma quadra de distância do Vision Paulista. Além da localização quase idêntica, esse imóvel também tem as mesmas características: são 35 metros quadrados, com 1 dormitório, 1 banheiro, 1 vaga de garagem e lazer completo. O custo do condomínio é mais que o dobro do Vision: R$ 650 por mês. E o preço de venda é quase o dobro: R$ 550.000, ou R$ 15.714 por metro.
Ainda que esse apartamento já esteja pronto para morar e que o Vision Paulista só tenha entrega prevista para dezembro de 2017, acredito que os dois imóveis são parecidos demais para um custar quase o dobro do outro. Mesmo considerando que o comprador do Vision Paulista terá de gastar com acabamentos como piso e armários e que apartamentos prontos já estão livres do risco de insolvência da incorporadora, acho que o prêmio está exagerado. Esse para mim é o típico vendedor que ainda não caiu na real e que corre o risco de deixar o imóvel anunciado por meses ou até mesmo anos sem encontrar um comprador. O que qualquer um pode argumentar é que imóveis são ativos únicos e que a comparação não pode ser feita dessa maneira. Convido essas pessoas a ler sobre o caso abaixo.
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2 – Investir em fundos imobiliários
Outro mercado onde a bolha já estourou faz tempo é o de fundos imobiliários. Aqui acredito que posso trazer um exemplo ainda mais contundente porque encontrei um edifício que faz parte de um fundo imobiliário e que também tem unidades à venda em sites de classificados de imóveis. O fundo imobiliário CEO Cyrela Commercial Properties é dono de pouco mais de sete andares do edifício de escritórios Corporate Executive Offices (CEO) localizado na Barra da Tijuca, no Rio de Janeiro. O empreendimento conta com heliporto, boulevard com mall, 38 vagas de estacionamento por andar, é classificado como AAA e recebeu a principal certificação de sustentabilidade americana. É um excelente imóvel, portanto. No fechamento do pregão da última quinta-feira, o fundo, negociado na BM&FBovespa sob o código CEOC11B, valia R$ 51 por cota. Como o fundo é dono de 11.492 metros quadrados do edifício e está dividido em 1.815.696 cotas, quem investe nele a R$ 51 por cota na prática está pagando R$ 7.754 por metro quadrado de imóvel.
Se não gostar de fundos imobiliários, um investidor terá a opção de comprar uma sala comercial nesse mesmo edifício CEO Cyrela para depois tentar alugá-la. No site de classificado OLX, encontrei esse anúncio onde há uma unidade do CEO Cyrela à venda. Trata-se de uma sala comercial de 36 metros quadrados com preço de R$ 420.000 – ou seja, 11.667 por metro. O valor pedido é 50,46% superior ao que poderia ser obtido pelo comprador se ele optasse por investir por meio do fundo imobiliário. A pergunta que fica é: se alguém pode pagar R$ 7.754 por metro de um imóvel, por que optaria por pagar R$ 11.667 por metro desse mesmo imóvel? A principal razão é desinformação, mas não é o único motivo. O fundo imobiliário CEO Cyrela tem problemas. O imóvel do fundo está inteiramente locado para a TIM, mas o contrato de 15 anos, fechado no ano passado, garante dois anos de carência para que o inquilino comece a pagar o aluguel de quase R$ 950.000 mensais corrigidos todos os anos pelo IPCA. Mas daqui a pouco mais de 1 ano os aluguéis começarão a ser pagos por um inquilino de baixo risco e começarão a chegar ao bolso dos cotistas. Basta ter paciência.
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Já quem comprar a sala comercial de 36 metros no CEO Cyrela terá de arcar com um custo de condomínio de R$ 690 por mês e do IPTU de R$ 130 por mês enquanto não conseguir alugar o imóvel – ou seja, por prazo indeterminado. Os aluguéis não contam com isenção de IR como no caso dos fundos imobiliários negociados na Bovespa. Outra desvantagem é que a liquidez no mercado imobiliário é bem mais restrita que entre os fundos, onde qualquer pequeno ou médio investidor consegue se desfazer de toda sua carteira em uma semana. Por último, quem investe em fundos pode ter uma carteira bem mais diversificada, já que, com R$ 420.000, é possível montar um portfólio com diversos imóveis diferentes, ao contrário do que acontece no mercado de imóveis físicos.
Não tenho dúvidas que o mercado de fundos imobiliários oferece uma ótima oportunidade para quem gosta de investir em imóveis. Inclusive tenho amigos que estão muito concentrados no mercado imobiliário e que resolveram se desfazer de alguns imóveis para investir esse dinheiro em fundos imobiliários, se aproveitando da atual distorção de preços. Para quem quer imóvel, me parece uma decisão bastante sensata.