FIIs de escritório são negociados com desconto médio de 24%; mas como identificar um fundo bom e barato?

O mercado de fundos imobiliários acumula alta de mais de 12% nos últimos três meses, mas a valorização não foi suficiente para zerar os descontos observados nos FIIs de escritório – um dos segmentos mais prejudicados pelas restrições impostas pela pandemia da Covid-19.

Estudo do InfoMoney com dados da Economatica, plataforma de informações financeiras, aponta que esta classe de fundo imobiliário é negociada, em média, por 76% do valor patrimonial – ou seja, um desconto de 24%.

O levantamento toma como base o P/VPA (preço sobre valor patrimonial) dos fundos de escritórios que fazem parte do Ifix – índice dos FIIs mais negociados na Bolsa. O estudo inclui também as carteiras híbridas – que contam com lajes corporativas no portfólio.

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Quanto mais próximo o P/VPA estiver de 1, mais perto o fundo estará do preço considerado justo. Acima deste patamar a cota é negociada com ágio e, abaixo deste nível, com desconto.

No final do primeiro trimestre de 2023, o P/VPA médio dos FIIs de escritório estava em 0,64, equivalente a um desconto de 36% em relação ao valor patrimonial das carteiras.

Após três meses de valorização do mercado, os fundos imobiliários de lajes corporativas são negociados com um desconto médio de 24% – considerando o P/VPA atual desta classe de ativo, que está em 0,76.

Individualmente, os descontos dos FIIs de escritório variam entre 1% – Kinea Renda Imobiliária (KNRI11) e VBI Prime Properties – e 68%, como é o caso do XP Properties (XPPR11). Confira a lista completa:

Fonte: Economatica 12/07/2023

(*) Taxa de retorno com dividendos nos últimos 12 meses

(**) Retorno total do fundo – valorização da cota mais a distribuição de dividendos ao longo de 2023

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Por que os FIIs de escritórios estão descontados?

A redução na circulação de pessoas ao longo da pandemia da Covid-19 trouxe a possibilidade de o home office se tornar o modelo padrão de trabalho – tese que perdeu força mais tarde. Mesmo assim, a receita destes FIIs diminuiu com a desocupação de espaços.

O ciclo de alta da taxa básica de juros da economia nacional, a Selic, que subiu de 2% no início de 2021 para 13,75% ao ano em agosto – nível que se mantém até hoje –, também reduziu a atratividade dos fundos.

Quanto mais alto o indicador, mais rentável se torna a renda fixa, que acaba atraindo investidores da renda variável e derrubando cotações de produtos como os fundos imobiliários.

Mas a possibilidade de um corte da Selic em agosto – que aumentaria a atratividade dos FIIs – animou o mercado, que já acumula três meses seguidos de ganhos.

Como estão mais descontados, os fundos de escritório são a principal aposta do mercado para os próximos meses, mas a escolha do fundo perfeito vai além do que indica o P/VPA, alertam os especialistas.

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Passo a passo para escolher um FII de escritório bom e barato

Para quem está de olho em oportunidades no segmento de FIIs de escritório, o primeiro passo é observar a localização dos imóveis presentes no portfólio do fundo em análise, sugere Caio Castro, sócio e gestor da RBR Asset.

Ele recomenda a escolha de portfólios cujos imóveis estejam localizados em regiões consideradas nobres para o setor, como as avenidas Brigadeiro Faria e Juscelino Kubitschek, nos bairros Vila Olímpia e Itaim, em São Paulo (SP).

Nestas regiões, acrescenta, a taxa de desocupação dos imóveis (vacância) é bem menor do que a das demais – o que garante uma receita com aluguel maior para o fundo e, consequentemente – mais dividendos para os investidores.

“A vacância em São Paulo está em 25% e, de forma geral, parece um fator negativo”, contextualiza Castro. “Mas olhando as regiões separadamente, a taxa de desocupação pode variar entre 5% [nas regiões nobres] e 50% nas regiões secundárias”, explica.

Além da vacância, o gestor recomenda atenção com a oferta futura de imóveis na região que abriga os ativos do FII de escritório – que pode influenciar na operação do fundo mais para frente.

“O investidor pode pesquisar quantos prédios estão com licença de construção na região ou que estão começando as obras”, orienta. “Dependendo da situação, você vai ter dificuldade de ocupar o imóvel, risco de perder inquilinos e problemas para negociar o valor do aluguel”, diz Castro.

Thiago Otuki, economista do Clube FII, também sugere atenção com o padrão construtivo dos imóveis de um fundo – que segue uma escala que vai de C até AAA, que representa máxima qualidade.

“Em caso de desocupação, imóveis com padrão construtivo mais elevado tendem a ter uma substituição de locatários mais rápida do que um espaço sem a mesma qualidade”, pontua.

Outro ponto que deve ficar no radar do investidor, avalia Otuki, é a gestão do FII, que pode ter uma atuação mais ativa na compra e venda de imóveis. O processo melhora a qualidade do portfólio da carteira e gera ganho de capital para o cotista, detalha o economista.

Todas as informações acima podem ser encontradas relatório gerencial do fundo, documento divulgado mensalmente pelos FIIs.

“Os relatórios melhoram muito nos últimos anos e a quantidade de informações neste documento também sinaliza para a qualidade da gestão do fundo”, observa Otuki.

Finalmente, mas não menos importante, a análise de um FII de escritório passa pelos locatários dos imóveis, aponta Vinícius Duarte, responsável pela mesa de trade da XP.

“É importante observar os inquilinos desses escritórios e entender o risco de crédito que está embutido naquela locação”, diz. “Imaginando um cenário de desequilíbrio econômico, qual a chance de aquele inquilino entregar o imóvel e elevar a vacância do fundo”, questiona Duarte.

Confira mais dicas e um panorama sobre os fundos imobiliários de escritório na edição desta terça-feira (11) do Liga de FIIs. Produzido pelo InfoMoney, o programa vai ao ar todas as terças-feiras, às 19h, no canal do InfoMoney no Youtube. Você também pode rever todas as edições passadas.

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