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Os fundos imobiliários se transformaram nos últimos anos na alternativa mais acessível para quem busca uma renda passiva com aluguel – e não tem necessariamente dinheiro para comprar um imóvel. Mas mesmo para quem tem, os FIIs têm oferecido acesso a um conjunto exclusivo de imóveis.
“Quando você compra um imóvel, geralmente é uma casa ou apartamento para locação”, diz Eduardo Mira, analista de investimentos e entusiasta dos fundos imobiliários, ao lembrar que dificilmente alguém possui R$ 500 milhões para investir em algo mais sofisticado. “Já com os FIIs você consegue ter acesso aos melhores imóveis com pouco dinheiro”.
Um exemplo é o edifício Pátio Victor Malzoni, localizado na avenida Brigadeiro Faria Lima, em São Paulo (SP), região conhecida como o coração financeiro do País.
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Quem passa pelas imediações, certamente já reparou na arquitetura do imóvel de quase 23 mil metros quadrados, composto por duas torres e bastante conhecido como “o prédio do Google”, um dos locatários do espaço.
Em setembro de 2021, o FII BlueMacaw Catuaí Triple A (BLCA11) adquiriu 35% do imóvel por R$ 364 milhões. Outro fundo imobiliário, o Pateo Bandeirantes (PATB11), também tem 32% de participação no edifício, construído em 2013 e classificado como Triple A – nota máxima de padrão construtivo.
Com uma cota dos fundos – que no caso do BLCA11 custa aproximadamente R$ 125 – o investidor adquire uma fração do portfólio desses FIIs e passa a ter direito a parte do aluguel gerado pelos imóveis das carteiras, distribuído em forma de dividendos.
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“Por isso é muito mais fácil você comprar uma cota de fundo imobiliário por R$10, R$ 50 ou R$ 100 do que comprar um imóvel”, reforça o Professor Mira, como é mais conhecido o analista.
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Caros, sofisticados e (principalmente) bem localizados
Para quem está no “prédio do Google” e segue pela avenida Brigadeiro Faria Lima no sentido Vila Olímpia – Pinheiros, em 2,5 quilômetros vai se deparar com outro marco da região: o Faria Lima Plaza.
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Com aproximadamente 33 mil metros quadrados de área privativa, o imóvel foi entregue no ano passado e faz parte do portfólio do XP Properties (XPPR11), que tem 30% do empreendimento.
A fração que pertence ao fundo – aproximadamente 12,5 mil metros quadrados – tem atualmente como inquilinos empresas como Shopee, Uber, Cescon e Warren.
“As avenidas Faria Lima e Juscelino Kubitschek são regiões consolidadas para o segmento de escritórios de alto padrão, atraindo grandes empresas e multinacionais como inquilinos”, explica Giancarlo Nicastro, CEO da SiiLA, plataforma de dados sobre o mercado imobiliário. “[Estas características] oferecem uma segurança maior ao potencial investidor por conta do baixo risco de devolução de lajes, aumento da vacância e, consequentemente, redução de dividendos”, reflete.
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O edifício The One reforça a tese de Nicastro. Construído em 2012, o imóvel tem sido bastante cobiçado e seus conjuntos são alvos de frequentes ofertas de compra.
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Com seu estilo inconfundível, o espaço está localizado na Rua Ministro Jesuíno Cardoso, próximo do badalado eixo entre as avenidas Faria Lima e Juscelino Kubitschek.
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Entre os donos do imóvel estão os fundos imobiliários Pátria Edifícios Corporativos (PATC11) e FII The One (ONEF11), que detêm 1.826 e 6.015 metros quadrados do espaço, respectivamente.
Cotistas destes fundos receberão, proporcionalmente ao investimento feito, aluguéis de empresas como Banco do Brasil, Austral Seguradora, Italac, Turner, Fidessa e China Telecom.
Recentemente, a fração do (ONEF11) no imóvel passou por reavaliação e o valor justo do espaço foi elevado em 13%, para R$ 34 mil o metro quadrado.
Imóveis dos FIIs vão além dos escritórios
A lei 8.668 que criou os fundos imobiliários completa trinta anos neste domingo (25) e, ao longo das últimas três décadas, o mercado de FIIs passou por muitas transformações.
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Hoje, há FIIs focados desde a administração de escritórios até imóveis rurais, passando por galpões logísticos, hospitais, agências bancárias e até de cemitério. O segmento de shopping tem se mantido com um dos mais tradicionais.
Ainda na capital paulista, há muitos exemplos de complexos comerciais que fazem parte do portfólio dos fundos imobiliários. Entre eles, está o Cidade Jardim, inaugurado em 2008, e um dos principais polos de luxo de São Paulo.
No início do mês, a JHSF (JHSF3) aumentou a fatia no empreendimento adquirindo mais 33% do complexo comercial de 39 mil metros quadrados.
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No entanto, com pouco mais de R$ 100 é possível comprar, por exemplo, uma cota do XP Malls (XPML11), que é dono de 17% do Cidade Jardim, localizado na Marginal do Pinheiros, uma das principais vias da cidade de São Paulo.
Aliás, quem já passou pela Marginal do Pinheiros certamente inclinou o rosto, na região do Morumbi, para procurar as instalações da TV Globo. Mas além de observar, atualmente também é possível ser ‘dono’ de um pedacinho da sede da vênus platinada na capital paulista.
Desde o final de 2021, o empreendimento que abriga a gigante do setor de comunicação pertence ao fundo imobiliário Vinci Offices (VINO11), permitindo ao pequeno investidor ter a líder de audiência no Brasil como locatária.
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Localizado no bairro Chucri Zaidan, o imóvel tem uma área de quase 40 mil metros quadrados e o contrato com a emissora de TV tem prazo de 15 anos.
Dada a diversidade dos portfólios, Ricardo Natali, educador financeiro e criador do canal Lucro FC, também vê nos FIIs uma ótima opção para o investidor que busca a geração de uma renda extra com aluguel.
“Especialmente para o investidor com foco no longo prazo, o mercado de FIIs oferece hoje uma cesta de boas opções para acumular cotas, criar um patrimônio e um dia viver da renda distribuída pelos fundos imobiliários”, afirma.
Outros imóveis que você já viu e também pertencem aos FIIs
Quem já acompanhou algum evento no Jockey Club de São Paulo, também na Marginal do Pinheiros, dificilmente deixou de notar o imponente Eldorado Business Tower, do lado oposto do tradicional espaço paulistano.
Com 45,4 mil metros de ABL, o prédio de 23 andares foi construído em 2009 e tem padrão construtivo Triplo A.
O FII BTG Pactual Corporate Office Fund (BRCR11) é dono de 34% do imóvel e tem como inquilinos empresas como Linkedin, Embraer e Chubb.
O leitor atento às notícias do mercado financeiro também certamente já se deparou com a foto da sede do Banco do Brasil, em Brasília, ilustrando reportagens sobre a instituição financeira.
O prédio de 75,8 mil metros quadrados, que já se tornou um símbolo do BB, pertence ao fundo imobiliário Green Towers (GTWR11).
O contrato de locação do fundo com o banco termina em novembro de 2028 e é corrigido pelo Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M).
Em junho, o investidor do GTWR11 recebeu R$ 0,79 por cota, que atualmente custa cerca R$ 79. O dividendo distribuído pelo fundo equivale a um retorno de 1% ao mês.
Os imóveis acima são apenas uma amostra do que atual portfólio dos fundos imobiliários. Atualmente, há mais de 430 FIIs listados na B3, a Bolsa de Valores brasileira. Algumas carteiras contam com dezenas de imóveis espalhados por todo o País.
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