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Após uma nova queda mensal, o índice de fundos imobiliários da B3 (Ifix) encerrou o primeiro trimestre com perda acumulada de 3,7%, aos 2.761 pontos, ante desvalorização de 7,2% do Ibovespa. Somente em março, o desempenho negativo do Ifix ficou em 1,7%.
A conjuntura de juros elevados e, agora, o temor de novos casos de inadimplência trouxeram turbulência ainda maior para o segmento. Nesse ambiente de cautela, as corretoras fizeram apenas mudanças pontuais nas carteiras recomendadas de fundos imobiliários (FIIs) para abril – o que não alterou o ranking dos mais indicados, em relação a março.
O Bresco Logística (BRCO11) continua no topo do levantamento realizado pelo InfoMoney, com um total de oito apontamentos. O fundo tem cerca de 4% de sua receita total derivada de Americanas, que recentemente apresentou seu plano de recuperação judicial.
Em segundo lugar aparecem empatados o CSHG Recebíveis Imobiliários (HGCR11) e o Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11), ambos com sete recomendações.
A terceira posição é ocupada pelo CSHG Renda Urbana (HGRU11), com seis indicações, e a lista de destaques se completa com o Capitânia Securities II (CPTS11), presente em cinco portfólios selecionados.
Quanto ao panorama da indústria, alguns relatórios ressaltam o momento delicado.
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“Com o mercado de FIIs de tijolo ainda impactado pela crise nas grandes varejistas [atrasos em aluguéis por parte de Americanas, Tok&Stok e Lojas Marisa], os sequentes registros de inadimplência em CRIs [certificados de recebíveis imobiliários] acabaram acendendo o alerta também em FIIs de papel, especialmente aqueles com perfil high yield (maior risco)”, diz a BB Investimentos.
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Para o BTG Pactual, eventos de renegociações ou inadimplências fazem parte desse tipo de investimento em crédito e, portanto, podem seguir ocorrendo em 2023. “No entanto, em um momento em que a liquidez segue retraída, entendemos que setores que possuam maior necessidade de funding devem seguir pressionados e com dificuldades para realizar novas captações, resultando numa menor disponibilidade de recursos para o pagamento das obrigações financeiras”, alerta o banco, que diz ter intensificado o acompanhamento dos FIIs de sua carteira recomendada.
Todos os meses, o InfoMoney traz os cinco fundos imobiliários mais indicados nas carteiras elaboradas por dez corretoras. Em caso de empate – como ocorreu neste mês –, são escolhidos aqueles com maior volume médio de negociação nos últimos 12 meses, com base em dados da plataforma de informações financeiras Economatica.
Confira a seguir os FIIs preferidos para abril, o número de apontamentos e a rentabilidade de cada papel em março, no acumulado de 2023 e nos últimos 12 meses:
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| Ticker | Fundo | Segmento | Recomendações | Retorno em março (%) | Retorno em 2023 (%) | Retorno em 12 meses (%) |
| BRCO11 | Bresco Logística | Logística | 8 | 0,64 | -3,28 | 1,72 |
| HGCR11 | CSHG Recebíveis Imobiliários | Recebíveis | 7 | 2,46 | 4,46 | 10,33 |
| KNCR11 | Kinea Rendimentos Imobiliários | Recebíveis | 7 | -0,43 | 2,75 | 10,41 |
| HGRU11 | CSHG Renda Urbana | Híbrido | 6 | 1,56 | -2,75 | 13,2 |
| CPTS11 | Capitânia Securities II | Recebíveis | 5 | -2,81 | -5,08 | -9,36 |
| IFIX | * | * | * | -1,69 | -3,7 | -0,68 |
Fontes: Economatica e corretoras (Ativa Investimentos, BB Investimentos, BTG Pactual, Genial, Guide, Itaú BBA, Mirae Asset, Órama, Santander e Rico). Obs.: A rentabilidade leva em consideração o reinvestimento dos dividendos e a cotação do dia 31/03/2023.
Bresco Logística (BRCO11)
O fundo sustentou as oito recomendações do mês passado e permanece isolado em primeiro lugar.
Recentemente, a administradora comunicou que fará benfeitorias no imóvel Bresco São Paulo, o que inclui melhorias na fachada, portaria, cobertura e partes internas do galpão, além de mudança na comunicação visual e de reparos estruturais.
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Segundo aviso ao mercado, o investimento total é de aproximadamente R$ 6,4 milhões, valor que será coberto integralmente com recursos do fundo – sem prejuízo à distribuição mensal de rendimentos. As obras devem durar quatro meses, com entrega prevista para o fim de julho de 2023.
Trata-se de um Centro de Distribuição (CD) que já foi alugado pelo Grupo Pão de Açúcar (GPA). A varejista entregou as chaves do imóvel em novembro do ano passado, antes do término do contrato (maio de 2027), e agora as partes discutem na Justiça o pagamento das multas por rescisão antecipada.
Em relatório, a BB Investimentos relembra o caso e afirma que o Bresco já estaria “em tratativas para fechar um novo contrato de locação”.
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Em relação a Americanas, com a qual o Bresco possui em vigor um contrato de aluguel em Contagem (MG), não houve a divulgação de nenhum fato relevante até o fechamento desta reportagem.
CSHG Recebíveis Imobiliários (HGCR11)
O produto divide a vice-liderança geral com o KNCR11, ambos com sete indicações.
Em sua análise, o BTG Pactual lembra que o CSHG Recebíveis busca investir em CRIs com perfis de risco distintos, perseguindo um desempenho superior ao mercado.
Em termos de garantias, o banco destaca que a parte majoritária da carteira de crédito está localizada nas regiões Sudeste e Sul do país, com concentração maior no estado de São Paulo.
Quanto ao índice LTV (loan to value), a instituição lembra que o referencial está abaixo de 50% no caso do HGCR11, o que significa que os ativos investidos possuem garantias superiores a duas vezes o valor da dívida, reduzindo os riscos de inadimplência.
Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11)
O produto também recebeu sete recomendações no mês e permanece no rol de destaques.
“Acreditamos que o fundo está posicionado com um portfólio que deve lhe trazer níveis favoráveis de rendimentos durante o atual período de altas taxas de juros, com patamar relativamente menor de risco de crédito e risco de mercado quando comparado aos seus pares”, diz Maria Fernanda Violatti, analista da XP e uma das responsáveis pelo relatório da Rico.
Segundo ela, o KNCR11 diz possuir uma exposição de aproximadamente 7% de seu patrimônio em operações compromissadas reversas, lastreadas nos CRIs de sua carteira, usadas para trazer flexibilidade ao fundo para novas alocações.
Com isso, o portfólio do fundo possui atualmente 67 CRIs, com boa diversificação setorial: 56,3% no setor de escritórios, 27,2% em shoppings, 12,8% no setor residencial e 3,8% no setor logístico, afirma a especialista.
“Apesar do maior peso no setor de escritórios, a maioria desses CRIs são baseados em imóveis de alto padrão nos estados de SP e RJ, mitigando os riscos do setor”. De acordo com ela, os certificados de recebíveis imobiliários apresentam em sua maior parte caráter high grade, ou seja, títulos com devedores que apresentam menor risco de crédito.
CSHG Renda Urbana (HGRU11)
O fundo aparece em terceiro lugar entre os mais citados pelos analistas, com seis escolhas.
Maria Fernanda, que assina a análise da Rico, diz que o HGRU11 detém bons ativos, com contratos de aluguel a preços favoráveis e prazos longos, trazendo boa previsibilidade para as receitas.
“Acreditamos também que a gestora vem obtendo sucesso com seu processo de reciclagem do portfólio, conseguindo negociar bons preços para seus ativos.”
Somente em março, o fundo anunciou a venda de duas lojas que estavam alugadas para a Casas Pernambucanas. Uma delas fica em Piracicaba (SP), negociada por R$ 15,5 milhões, o que proporcionou um lucro de R$ 3,6 milhões, equivalente a cerca de R$ 0,20 por cota. Segundo fato relevante, a transação envolve acordo para um aluguel mensal de pouco mais de R$ 80 mil, perto de R$ 0,004 por cota.
O outro imóvel fica em Ivaiporã (PR), alienado por R$ 4,6 milhões, com lucro de R$ 1 milhão, ou R$ 0,05 por cota. Neste caso, o comprador fechou um aluguel de R$ 23,8 mil por mês, algo como R$ 0,001 por cota, aproximadamente.
Capitânia Securities II (CPTS11)
Novidade em março, o produto se mantém com cinco apontamentos e fecha a lista dos preferidos para abril.
De acordo com o BTG, a escolha do CPTS11 está pautada, entre outras, pelas seguintes características: carteira de crédito pulverizada; gestão ativa, com grande capacidade de lucros adicionais via ganho de capital; e garantias robustas.
O banco cita ainda que o fundo possui devedores com bom risco de crédito e apresenta exposição a outros FIIs, o que mitiga o risco de queda na distribuição de rendimentos caso haja um recuo dos juros e da inflação.
No mês passado, o gestor do Capitânia Securities II divulgou uma carta para comentar os “últimos acontecimentos que impactaram o mercado de CRIs” e esclareceu que o fundo não possui exposição direta ou indireta a CRIs do segmento de loteamento, hotelaria, multipropriedade ou ao “Circuito das Compras” (polo localizado na região do Brás, centro da capital paulista), assim como participação acionária em qualquer um destes.
Ele diz ainda que, naquela data (31 de março), desconhecia quaisquer conversas sobre pedidos de carência e/ou extensão de prazos dos CRIs da carteira do CPTS11.
O que observar em abril
No próximo dia 11, o IBGE divulga o comportamento do IPCA (índice oficial de inflação do país) relativo a março.
A prévia do indicador (IPCA-15) teve variação positiva de 0,69% no intervalo, apenas 0,07 ponto percentual abaixo de fevereiro. Nos últimos 12 meses, o IPCA-15 registra alta de 5,36%.
No caso do IGP-M, tido como a “inflação do aluguel”, o aumento foi de 0,05% em março, após queda de 0,06% no mês anterior. Em 12 meses, o avanço é de 0,17% – a menor taxa desde fevereiro de 2018, quando recuou 0,42%.
Outro dado que interessa ao mercado de FIIs é o Índice Nacional de Custo da Construção – M (INCC-M), que apresentou alta de 0,18% no mês passado, ante 0,21% em fevereiro. No acumulado de 12 meses, a variação está positiva em 8,17%.