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Para quem planeja começar a investir em fundos imobiliários, dezembro pode ser uma boa oportunidade para colocar a ideia em prática. A cada encerramento de semestre, os FIIs costumam repassar aos cotistas eventuais ganhos acumulados no período e ainda não distribuídos. Com isso, o investidor que optar por comprar cotas este mês pode ser beneficiado com dividendos “turbinados” em janeiro. Mas é preciso evitar eventuais armadilhas, apontam especialista.
Entre dezembro de 2021 e janeiro deste ano, pelo menos 72 fundos – dos 107 que compõem o Ifix atualmente – elevaram o volume de dividendos distribuídos aos cotistas, conforme aponta levantamento do InfoMoney com dados da Economatica, plataforma de informações financeiras. No período, o CSHG Real Estate (HGRE11) foi o responsável pelo maior acréscimo: quase 300%.
As justificativas para o movimento podem ser diversas e vão desde o repasse do reajuste nos contratos de locação até a sazonalidade operacional das carteiras. Os fundos de shopping, por exemplo, recebem uma parcela nas vendas das lojas – e consequentemente acabam elevando as receitas em períodos de aquecimento do consumo, como é o caso do final de ano.
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Mas o principal fator para o salto dos dividendos em dezembro é mesmo o repasse de rendimentos acumulados e não distribuídos até então. Pela lei, um fundo imobiliário é obrigado a pagar pelo menos 95% do lucro obtido a cada semestre aos seus cotistas – embora boa parte das carteiras opte pelo repasse parcial destes ganhos a cada mês.
A parte retida no período costuma ser depositada exatamente no final de cada semestre, como lembra Caio Araújo, analista de fundos imobiliários da Empiricus.
“Alguns fundos imobiliários deixam para pagar os rendimentos acumulados e as reservas ao final do semestre e, por isso, impulsionam um pouquinho mais [as distribuições anunciadas em dezembro]”, afirma.
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Por que os FIIs só distribuem o lucro acumulado no fim do semestre?
A decisão de distribuir rendimentos acumulados apenas no encerramento do semestre reflete a tentativa dos fundos imobiliários de manter a linearidade dos dividendos pagos ao longo do tempo, afirma André Freitas, sócio e CEO da Hedge Investments.
Normalmente, explica o gestor, a carteira espera até o último momento para checar se não haverá alguma despesa excepcional que possa reduzir o recurso que chegará às mãos dos cotistas. Em caso de um gasto extra antes do encerramento do semestre, o resultado acumulado pode ser usado para manter o patamar de repasses dos meses anteriores.
“Nosso mercado é muito volátil, podendo acontecer alguma coisa e o fundo precisar utilizar aquele recurso acumulado”, pontua Freitas. “Então, é de bom costume o fundo acumular lucros e só repassar o recurso no último mês do semestre”.
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Um exemplo é o CSHG Real Estate (HGRE11) que, em dezembro de 2021, pagou R$ R$ 0,69 por cota – referente ao faturamento de novembro. Já em janeiro deste ano, o repasse da carteira (referente aos resultados de dezembro) subiu para R$ 2,75 por cota, incluindo o lucro obtido no semestre e até então não distribuído.
“Essa distribuição não representa o patamar de rendimentos sustentável e recorrente para o fundo e deveu-se, principalmente, pela venda do [imóvel] Mario Garnero em outubro [de 2021], tendo o fundo acumulado um resultado por cota a distribuir”, explicava relatório do HGRE11 no início de 2022.
Na página do CSHG Real Estate no InfoMoney, é possível acompanhar o histórico dos dividendos pagos pela carteira e observar o impacto das distribuições realizadas no final de cada semestre se comparadas com as dos outros meses.
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Vale a pena comprar FIIs para ganhar os dividendos turbinados de dezembro?
Freitas, da Hedge Investments, avalia que o final de semestre – e mais precisamente dezembro – pode ser, sim, um bom momento para começar investir em FIIs e receber dividendos turbinados. Mas é preciso levar em consideração outros fatores.
“Assim como em qualquer outro investimento, é preciso saber o que você está comprando”, diz. “Se você comprar um FII que distribui 100% do lucro mensalmente, não haverá nenhuma elevação no final do semestre”.
Ele cita o exemplo dos fundos de “papel”, que investem em títulos de renda fixa atrelados a índices de inflação e à taxa do CDI (certificado de depósito interbancário). Com a deflação apurada no terceiro trimestre, muitos fundos desta categoria tiveram de usar os ganhos acumulados para manter a distribuição dos dividendos entre julho e setembro. Portanto, acabaram enxugando as reservas do semestre.
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Araújo, da Empiricus, também pondera que, normalmente, o mercado já se antecipa a eventuais distribuições extraordinárias, elevando o preço da cota do fundo imobiliário – e reduzindo, desta forma, a atratividade dos dividendos extraordinários.
Atualmente, porém, muitos FIIs estão sendo negociados abaixo do valor patrimonial, especialmente após a queda de 4,15% do mercado de fundos imobiliários em novembro, a maior desde março de 2022, início da pandemia de Covid-19.
“Pode até haver uma correlação favorável neste sentido pensando no preço da cota e o dividendo que será distribuído”, avalia Araújo.
O analista de fundos imobiliários lembra ainda que o investidor deve ficar atento ao ajuste que a cota do FII sofre após a divulgação dos dividendos que serão pagos pelo fundo. Um dia após a “data com” – data limite para comprar a cota e ter direito ao provento – o rendimento a ser depositado é descontado do valor da cota na Bolsa. Ela passa a ser negociada, portanto, com um valor reduzido.
Um exemplo: um fundo cuja cota custa R$ 10 e anuncia o repasse de R$ 0,10 em dividendos abrirá o mercado no dia seguinte à “data com” com o papel sendo negociado a R$ 9,90.
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Mercado de olho nos dividendos do HGRU11
Um dos fundos que o mercado acredita que poderá distribuir dividendos extraordinários na virada do ano é o HGRU11.
Em recente entrevista ao Liga de FIIs, programa produzido pelo InfoMoney, Bruno Margato, gestor do HGRU11, falou sobre a estratégia de reciclagem do portfólio e sinalizou que o lucro obtido com as recentes transações será distribuído aos investidores.
A estratégia de alienação de ativos teve início em abril, quando a equipe de gestão do fundo anunciou o plano de vender exatamente R$ 150 milhões em imóveis e obter aproximadamente R$ 45 milhões de lucro – um retorno estimado de 30%.
De lá para cá, o fundo vendeu ou se comprometeu a vender R$ 151,7 milhões em ativos, montante que representa um lucro de R$ 2,52 por cota.
Questionado se o lucro vai ser incorporado aos dividendos distribuídos aos cotistas, Margato sinalizou que sim – e não deve demorar.
“O fundo paga a renda mensal daquilo que é recorrente [locação dos imóveis] e o que não é recorrente [venda de imóveis] a gente acumula ao longo do semestre e distribui no final do período”, explica. “[Até porque] um fundo imobiliário é obrigado a distribuir 95% de todo o ganho de capital no semestre”.
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Entenda o que são e como funcionam os fundos imobiliários
Os fundos imobiliários captam recursos entre os investidores para a compra de imóveis que, posteriormente, podem ser alugados ou vendidos. As receitas obtidas nas transações – locação ou ganho de capital – são distribuídas entre os cotistas, na proporção em que cada um aplicou.
Ao longo dos anos, o mercado de fundos imobiliários se desenvolveu e hoje há fundos focados desde a administração de escritórios até imóveis rurais, passando por shoppings, galpões logísticos, hospitais e agências bancárias. Há opções até no segmento de cemitérios.
No mercado, o investidor também tem a opção dos FIIs de “papel”, que investem em títulos de renda fixa ligados ao segmento imobiliário.
Atualmente, cerca de 1,97 milhão de brasileiros investem em fundos imobiliários, de acordo com boletim mensal da B3.
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