Investir em fundos imobiliários (FIIs) é uma excelente alternativa para quem quer ingressar no mercado imobiliário sem precisar arcar com os custos e a burocracia da compra de um imóvel físico. O investidor iniciante, porém, pode se deparar com uma sigla bastante comum neste segmento: IFIX, o principal índice de fundos de investimento imobiliário da Bolsa.
Se, como muitos brasileiros, você também pensa em investir em fundos imobiliários e quer saber mais sobre o IFIX, continue a leitura e descubra como funciona esse importante indicador.
O que é o IFIX?
O IFIX representa uma carteira teórica com os fundos imobiliários mais negociados do mercado. Esse índice foi criado pela B3, bolsa de valores brasileira, em 2012, com o objetivo de mostrar o retorno médio dos FIIs. Para isso, ele considera a variação dos preços e a distribuição de dividendos dos fundos imobiliários que compõem a carteira teórica.
A cada quatro meses, essa carteira é revista, ocasiões nas quais são retirados do índice os FIIs que não preenchem mais seus pré-requisitos, e acrescentados os que estão de acordo com os seus critérios.
O IFIX é um índice de retorno total, pois considera a valorização do ativo e, também, a sua distribuição de dividendos. Ou seja, ele assume que todos os dividendos distribuídos são reinvestidos nos próprios FIIs. Dessa forma, a leitura do desempenho dos ativos acaba sendo mais precisa, pois contempla todos os componentes do FII (valorização da cota e retorno com dividendos).
Para que serve o IFIX?
Da mesma forma que o Ibovespa, principal índice da B3, é utilizado para medir a performance das ações mais negociadas do mercado, o IFIX é o principal parâmetro de desempenho dos fundos imobiliários. Ou seja, o indicador serve para comparar o resultado dos FIIs ao longo do tempo.
Como acompanhar a cotação?
Durante o pregão da Bolsa, o Ifix oscila de acordo com o desempenho dos fundos imobiliários da carteira teórica. Diariamente, é possível acompanhar a cotação, o resumo e o histórico do índice – clique aqui para acompanhar em tempo real.
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Quais fundos imobiliários podem entrar no IFIX?
Assim como ocorre em qualquer outro índice, existem critérios que determinam quais FIIs poderão participar do IFIX. Esses critérios são de inclusão e de ponderação, conforme veremos a seguir.
Critérios de inclusão
Para que possam participar da composição do IFIX, os fundos imobiliários precisam cumprir, cumulativamente, os quatro critérios a seguir:
1 – O primeiro critério para ingressar no IFIX é fazer parte do Índice de Negociabilidade (IN) da B3, que mede exatamente a liquidez dos ativos na Bolsa. Quanto maior for o volume de negociação do ativo em questão, maior será a sua participação dentro do IN.
2 – Estar presente em 95% dos pregões durante a vigência das três versões anteriores do IFIX.
3 – As cotas do FII não podem estar entre as “penny stocks”, ou seja, não podem valer menos de um real.
4 – Se a oferta pública do FII ocorrer durante o período de vigência das três carteiras anteriores, ainda assim o fundo poderá ser incluído no IFIX. Para isso, a oferta deverá ocorrer antes do rebalanceamento anterior e a sua presença deve ser de 95% desde o início da sua negociação.
Critérios de ponderação
Por sua vez, os critérios de ponderação do IFIX determinam o peso que cada FII representa no índice.
Quanto maior o valor de mercado de um fundo imobiliário, maior também será a sua representatividade dentro do índice. Porém, a metodologia do IFIX prevê que nenhum FII poderá ter participação superior a 20% na composição do indicador, seja na sua inclusão ou nas reavaliações periódicas. Se isso acontecer, serão feitos ajustes para adequar o peso do fundo imobiliário ao limite, de forma a redistribuir o excedente proporcionalmente aos demais ativos da carteira.
Quando um fundo imobiliário deixa de fazer parte do índice?
Há duas situações nas quais um FII pode ser excluído do IFIX, principal índice de fundos imobiliários da Bolsa.
A primeira delas é quando a carteira deixa de cumprir algum dos critérios de inclusão relacionados acima. A segunda é no caso de resgate total do fundo durante a vigência da carteira.
Existem outros índices de fundos imobiliários?
Existe também o IFIX L, que representa os fundos imobiliários de alta liquidez no mercado.
O IFIX L passou a ser divulgado pela B3 em fevereiro de 2021. Na verdade, o indicador é considerado um subíndice do IFIX e o seu objetivo é acompanhar, de forma mais refinada, o desempenho médio das cotações dos FIIs mais negociados na bolsa.
Em outras palavras, o IFIX L funciona como um recorte do IFIX. Nesse sentido, a maior diferença entre os dois índices é que, enquanto o IFIX representa 95% dos FIIs mais negociados, no IFIX L esse percentual é de 85%.
Pelo fato de conter menos FIIs na sua composição, o IFIX L acaba facilitando bastante a gestão das carteiras. Inclusive, há um ETF que replica o seu desempenho, conforme veremos a seguir.
Assim como o IFIX, também é possível acompanhar a cotação atual e a evolução do IFIX L.
Dá para investir no IFIX?
Na verdade, é possível investir no IFIX L por meio do XFIX11, primeiro ETF (Exchange Traded Fund) brasileiro que replica um índice de fundo imobiliário. Criado pela XP no final de 2020, o ETF tem taxa de administração de 0,3% ao ano.
Camila Pacheco, analista de fundos listados em bolsa da XP, observa que a gestora optou pelo IFIX L como benchmark para esse ETF justamente pela praticidade que o índice oferece frente ao IFIX.
“Utilizar o IFIX L facilita muito a gestão e o giro de carteira do fundo. Isso porque os fundos do IFIX que o IFIX L não contempla acabam sendo bem menos negociados”, diz a gestora.
Além disso, segundo Camila, quando observamos o gráfico de desempenho de cada um dos índices, verificamos que o retorno de ambos acaba sendo muito parecido.
Danilo Gabriel, gestor de fundos indexados da XP, avalia o desempenho do XFIX11 desde a sua criação. Nesse sentido, observa que, em 2021, vários desafios principalmente relacionados a juros fizeram com que o IFIX ficasse um pouco para trás.
“Em 2021, o IFIX sofreu bastante e tivemos algum descolamento do XFIX11 em relação ao índice. Porém, isso é natural para um ETF ainda recente, pois as pessoas estão começando a conhecer a tese de investimento”, explica o gestor.
Diferentemente dos fundos imobiliários, o XFIX11 não distribui dividendos. Isso porque, no Brasil, ETFs não podem pagar proventos. No entanto, esses ganhos são percebidos de forma indireta pelos investidores, pois o rendimento dos fundos é reinvestido na aquisição de novas cotas. Com isso, o patrimônio líquido do ETF aumenta e, dessa forma, o fundo se valoriza.
