Dividendos de FIIs de hotéis reaparecem; já é hora de fazer o check-in em HTMX11, XPHT11 ou MGHT11?

André Bacci, investidor que vive de dividendos de fundos imobiliários desde os 33 anos, revelou em recente entrevista ao programa Liga de FIIs – produzido pelo InfoMoney – que observa com carinho os FIIs de hotéis. Seu comentário chamou atenção, já que o segmento foi um dos mais prejudicados pelas restrições impostas pela pandemia de Covid-19. A visão de Bacci é de que como o segmento está voltando à normalidade aos poucos, os FIIs nele focados devem se beneficiar.

Uma análise demonstra que os dividendos distribuídos pelos FIIs de hotéis, de fato, já começaram a reaparecer. Mas a situação financeira dos fundos e as particularidades do setor não devem ser ignoradas.

Atualmente, três fundos imobiliários representam o segmento de hotéis na B3 e vivem situações diferentes, especialmente em termos de distribuição de dividendos – um dos principais objetivos do investidor de FIIs – e valorização das cotas.

“Durante a pandemia, este segmento apresentou uma redução abrupta das receitas e um aumento expressivo das despesas”, avalia Luís Nuin, analista da Levante Investimentos. “Desde então, alguns fundos deram maior enfoque para reorganizar seus resultados financeiros, enquanto outros optaram por manter a distribuição recorrente”.

O FII Hotel Maxinvest (HTMX11), por exemplo, não distribui rendimentos aos cotistas desde fevereiro de 2020.

Já o XP Hotéis (XPHT11) havia suspendido os dividendos em 2021, mas retomou os repasses neste ano. Atualmente, registra uma taxa de retorno com dividendos (dividend yield) de 1,29% em 12 meses.

O único que manteve a distribuição durante a pandemia foi o Mogno Hotéis (MGHT11), que tem um dividend yield de aproximadamente 9,7% acumulado nos últimos 12 meses. Por outro lado, suas cotas ainda enfrentam uma desvalorização profunda, superior a 30% no mesmo período. É o contrário de pares de mercado, que já recuperam boa parte das perdas ou até acumulam ganhos.

Confira os detalhes sobre os três FIIs de hotéis disponíveis na B3 atualmente:

Fonte: StatusInvest

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HTMX11: suspensão de dividendos, compra de quartos e quitação de dívidas

A geração de receita dos FIIs de hotéis pode ocorrer tanto pela operação (venda de diárias) quanto pela participação indireta nos empreendimentos, como o investimento em certificados de recebíveis imobiliários (CRI) ligados ao ramo de hotelaria – que tem suas particularidades, destaca Manoel Linhares, presidente da Associação Nacional da Indústria dos Hotéis.

“Dependendo do empreendimento, a ocupação mínima para manter a sobrevivência do hotel é de 50% a 60%”, explica o executivo, que lembra sem saudades do impacto que a pandemia teve no segmento. Segundo ele, 80% do setor fechou temporariamente as portas nos primeiros oito meses da disseminação da Covid-19.

“A pandemia foi brutal para a economia e devastadora para o turismo”, relembra Linhares. “As unidades que ficaram abertas tiveram uma ocupação entre 5% e 8%, recebendo apenas profissionais da área da saúde e de companhias aéreas em trânsito”.

Com a queda da demanda durante a pandemia reduzindo as receitas, e o aumento da inflação e dos juros elevando as despesas, a situação do setor ficou comprometida, o que refletiu também nos FIIs do segmento.

Um exemplo é o fundo Hotel Maxinvest (HTMX11), que suspendeu a distribuição de dividendos em fevereiro de 2020 como forma de garantir recursos suficientes para o pagamento das despesas. “O fundo precisou arcar com aportes pontuais em alguns empreendimentos, como o pagamento de IPTU e taxa de condomínio, visando a manutenção do caixa das unidades que compõem sua carteira”, diz o relatório gerencial do fundo publicado em julho.

Atualmente, o Hotel Maxinvest opera 448 quartos em 23 hotéis. Na última terça-feira (16), o fundo anunciou a compra de de 50 quartos do Ibis Congonhas, em São Paulo.

Em junho deste ano, a taxa de ocupação do FII foi de 67%, abaixo do índice de 69% registrado em maio. Em abril, o índice estava em 63%. A diária média de junho foi de R$ 407, mesmo valor de maio e acima dos R$ 375 de abril.

Embora ainda não tenha retomado a distribuição de dividendos, o Maxinvest anunciou recentemente que quitou a dívida acumulada na pandemia e já apresentou lucro de R$ 0,0231 por cota no fechamento de julho, sinalizando a possível retomada do repasse de rendimentos.

“Esclarecemos aos investidores que a distribuição de rendimentos será retomada assim que o fundo apresentar resultado líquido positivo após a compensação do prejuízo financeiro acumulado em 2020 e 2021”, pontua o relatório gerencial.

XPHT11: algumas operações de volta aos níveis pré-pandemia

No primeiro semestre, a taxa de ocupação na rede hoteleira no Brasil subiu 89,1% na comparação com o mesmo período de 2021, de acordo com estudo do Fórum de Operadores de Hotéis do Brasil (FOHB), que monitora 473 estabelecimentos, responsáveis por 74.676 unidades habitacionais (UHS), ou quartos.

O levantamento aponta que a diária média nos primeiros seis meses do ano registrou alta de 33,5% em relação ao primeiro semestre de 2021. Na mesma base de comparação, o RevPar (receita de hospedagem por quarto) cresceu 152,4%.

De acordo com dados do FOHB, a taxa de ocupação apresentou desempenho positivo em todas as localidades, variando entre 56,4% no Norte e 100% no Sudeste nos seis primeiros meses do ano. Os dados nacionais de julho ainda não foram consolidados.

A retomada do setor neste ano começa a refletir em alguns FIIs. Focado no segmento de negócios corporativos, o XP Hotéis (XPHT11) informou em julho que algumas das suas operações já registraram resultados nos níveis do período pré-pandemia, conforme relatório gerencial.

“Em junho, dos 11 hotéis localizados na região Sul, dez apresentaram resultados operacionais positivos”, pontua o texto. “Em relação aos hotéis situados em São Paulo, todos apresentaram lucros operacionais em patamares semelhantes aos obtidos no período anterior à crise sanitário-econômica da Covid-19”.

Com patrimônio líquido de R$ 357 milhões, o XP Hotéis opera atualmente 1.046 quartos em 14 hotéis, localizados em São Paulo e na Região Sul. O fundo tem sido negociado atualmente 19% acima do valor patrimonial.

Em março, a carteira retomou a distribuição de dividendos, que havia sido suspensa em 2021. Desde então, o montante pago tem crescido mês a mês. Na última sexta-feira (12), a carteira pagou R$ 0,54 por cota referente ao resultado de julho. O valor equivale a um retorno mensal de 0,48%, como mostra a página do FII no InfoMoney.

MGHT11: dividendos mantidos, mas preocupação com alta de custos

Apesar do Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) ter registrado variação negativa de 0,68% em julho, a inflação segue no radar o setor de hotéis, sensível aos movimentos da economia por não ser consumo de primeira necessidade.

“A hotelaria é um setor muito sensível ao aumento de preços. Se o cliente desiste de uma diária hoje por causa da inflação, você não recupera este ganho no outro dia”, reflete Linhares, presidente da ABIH.

Fora isso, desde o início da pandemia, novas despesas foram acrescentadas às operações dos hotéis, lembra Linhares. Houve a necessidade de capacitação de pessoal para o novo padrão de atendimento que o segmento demandava, com mais protocolos sanitários, por exemplo.

“Muitas regiões também não deram descontos no IPTU, que pesa bastante para os estabelecimentos”, pontua. “Além disso, os insumos subiram muito e o preço das diárias, especialmente nas capitais, não acompanhou o aumento”.

Embora não tenha chegado a interromper a distribuição de dividendos durante a pandemia, o Mogno Hotéis (MGHT11) confirma a preocupação com os gastos e tem buscado alternativas para reduzir custos e aumentar a eficiência operacional do fundo.

“No último mês, conseguimos diminuir os preços praticados com fornecedores de A&B [alimentos e bebidas] e reduzimos o quadro de funcionários em algumas unidades”, destaca relatório gerencial da carteira. “Ainda está em análise a compra de energia via mercado livre ou geração distribuída como alternativa ao mercado cativo para todas as operações”.

Além dos CRIs – que representam 53% da carteira –, o portfólio do Mogno é composto pelos hotéis Selina Vila Madalena e Hilton Canopy, ambos na capital paulista, e Selina Búzios, no Rio de Janeiro.

A distribuição de dividendos do FII segue estável desde novembro de 2021, com o fundo pagando R$ 0,80 por cota. Em agosto, o montante representou uma taxa de retorno com dividendos de 1,23% no mês. Em novembro de 2020, o percentual chegou a cair para 0,32%.

O fundo está em fase final de estruturação de um CRI, que pretende captar R$ 9 milhões para financiar o pagamento da aquisição do hotel em Búzios.

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Como escolher um FII de hotel?

Luís Nuin, da Levante Investimentos, aponta pelo menos quatro fatores que devem ser observados pelos investidores antes de escolher um fundo imobiliário de hotel, sendo o primeiro a situação financeira do fundo.

“O ideal é buscar fundos que conseguiram sanar o endividamento acumulado durante os últimos anos, no lugar de atrair investidores assegurando distribuição [de dividendos] no curto prazo”, recomenda.

Ele também sugere os FIIs cujos portfólios possuam hotéis ou participações em empreendimentos localizados nas regiões mais resilientes, ou seja, que estejam em grandes centros – e não em regiões isoladas com demanda volátil.

“É preciso também ficar atento à taxa de ocupação dos hotéis destes fundos para saber se estão sendo capazes de manter uma tendência de recuperação após as dificuldades da pandemia”, afirma Nuin.

Finalmente, ele orienta o investidor a acompanhar o RevPar, receita de hospedagem por quarto, métrica que mede a capacidade de retorno dos fundos imobiliários de hotel. Em sua avaliação, o segmento de hotéis tem maior sensibilidade às mudanças na economia e, portanto, exige maior atenção do investidor.

“No médio e longo prazo, os FIIs de hotéis se apresentam como uma possibilidade de diversificação”, diz o analista. “Mas momentos de instabilidades na economia no curto prazo, inclusive em 2023, podem comprometer o funcionamento destes fundos”.

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