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SÃO PAULO – Para administrar os quase 450 mil cotistas que tem em sua base, a rotina de André Masetti, gestor da XP Asset, que é responsável pelo fundo imobiliário (FII) de recebíveis Maxi Renda (MXRF11), é atribulada. A cada três meses, assim como fazem as empresas de capital aberto ao publicar seus balanços, ele e sua equipe se preparam para uma bateria de reuniões com os investidores.
O executivo diz que essa foi uma das formas encontradas pela gestora para oferecer mais informações para os cotistas pessoas físicas, que formam a maior parte dos investidores do fundo. “Recebemos muita cobrança. Temos uma exposição bem grande. Até criamos um site específico para o fundo pra atender toda essa demanda”, pontua o gestor.
Um dos motivos para a atração maior dos olhares de quem investe em fundos imobiliários está no preço da cota. Criado em 2012, o fundo possui um bom histórico, diz Masetti. Além disso, afirma, o preço-base no mercado secundário é de cerca de R$ 10 por cota, enquanto boa parte dos demais FIIs está na casa dos R$ 100.
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Ele conta que o motivo de as cotas terem valor atrativo tem a ver com a fusão com outro fundo da mesma gestora no passado. Com as duas carteiras unidas, a casa decidiu fazer um desdobramento (split), dividindo cada cota que possui em cotas menores. “Não foi de propósito. Fizemos o split para facilitar a gestão, e isso nos ajudou a atrair mais gente”.
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A base de cotistas do Maxi Renda soma hoje cerca de 30% de todos os investidores de fundos imobiliários, ainda que boa parte deles invistam também em outros FIIs. Segundo levantamento feito pelo Clube FII, a pedido do InfoMoney, o fundo está em primeiro lugar entre os 10 FIIs com maior número de cotistas. Confira a lista completa:
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Quais são os outros FIIs preferidos do mercado?
Além do Maxi Renda, a lista inclui uma gama variada de outros FIIs tanto no que diz respeito aos segmentos de atuação, com opções que vão desde fundos de recebíveis imobiliários até fundos de fundos e de logística, quanto em quantidade de ativos.
“São produtos com musculatura, ‘parrudos’. A pesquisa mostra que o mercado [de fundos imobiliários] amadureceu, que as pessoas estão buscando diversificação, gestão ativa e estão fugindo de produtos monoativos, que são mais arriscados”, diz Marcos Baroni, chefe de análise de fundos imobiliários da Suno Research.
O estudo também mostra que, na média, boa parte dos cotistas está posicionada em FIIs cujo preço na Bolsa se aproxima do valor dos ativos mantidos na carteira. Isso pode ser visto pela relação entre o preço e o valor patrimonial (P/VPA) dos fundos – que, na média, é de 0,96. O indicador é uma das principais métricas de avaliação para entender se um fundo imobiliário (ou uma ação) está caro ou barato. Na prática, quanto mais próximo de um, mais perto do valor justo é negociado o fundo.
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Em torno da média, no entanto, há diferenças. Segundo o levantamento, considerando o P/VPA, as cotas de sete fundos são negociadas com desconto de até 15% sobre valor patrimonial, como é o caso do Vinci Shopping Centers (VISC11). Por outro lado, há dois fundos que negociam com valores até 13% maiores do que o valor contábil do fundo, como ocorre com o Iridium Recebíveis Imobiliários (IRDM11).
Esse tipo de métrica é bastante utilizada por quem acompanha fundos imobiliários, mas especialistas afirmam que é preciso cuidado ao analisar unicamente esse tipo de indicador. Thiago Otuki, economista do Clube FII, destaca que nem sempre quando o desconto parece grande o fundo é realmente atrativo.
Segundo o especialista, em alguns casos as cotas estão descontadas porque, de fato, há razões para isso: os investidores podem enxergar um grande fator de risco, como a possibilidade de aumento da vacância no futuro ou a chance de uma aquisição, o que pode pesar sobre as cotas.
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Otuki diz, por exemplo, que a relação entre o preço e o valor patrimonial do fundo Iridium parece exagerada. “A avaliação patrimonial é feita mensalmente. O fundo deveria estar operando perto de 1 [de P/VPA], ou seja, perto do valor considerado justo. Não faz muito sentido estar operando 13% acima do valor patrimonial”, diz.
Também chama atenção o dividend yield – taxa de retorno com dividendos – dos fundos com mais cotistas do mercado. Na média dos dez FIIs, o indicador foi de 7,53% ao ano nos últimos 12 meses até 23 de setembro. Já o dividend yield médio dos fundos que compõem o Ifix, índice de fundos imobiliários da B3, foi de 9% durante o mesmo período.
De olho nos FIIs: saiba no que investem os top 10
Cada um dos fundos imobiliários com mais cotistas adota uma estratégia distinta. Segundo relatório de agosto, a maior fatia do patrimônio do Maxi Renda, por exemplo, está aplicada em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), que correspondem a cerca de 68% da carteira. A maior parte é de produtos ligados ao crédito corporativo e residencial. O restante é dividido entre aplicações em caixa (14%), permutas financeiras (13%) e cotas de outros fundos imobiliários (5%).
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Otuki, do Clube FII, diz que o sucesso do fundo está relacionado a uma mescla de fatores, além do valor acessível das cotas. “O segmento do fundo é de recebíveis imobiliários, que está em alta agora por ter caráter mais defensivo”.
Boa parte do fundo também deve se beneficiar da elevação dos juros. Isso porque uma parte da alocação (38%) está em ativos que remuneram com base na taxa do CDI, principal referência para aplicações de renda fixa e que costuma caminhar próxima da Selic. Outra parte dos ativos – equivalente a 58% do portfólio – está atrelada a índices de inflação, como o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) e o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), que devem seguir mais pressionados no curto prazo.
Logística
No levantamento, logística é o segmento com maior número de fundos. São três: CSHG Logística (HGLG11), XP Log (XPLG11) e Vinci Logística (VILG11). A maioria deles tem o vencimento dos contratos a partir de 2024. São contratos típicos, com duração de cinco anos e com indexador de reajuste anual.
Os fundos imobiliários de logística da lista também têm maior exposição ao varejo, comércio eletrônico e ao setor educacional, sendo que boa parte dos ativos apresenta boa classificação de risco e diversificação geográfica local.
O segmento foi um dos menos afetados dentro dos fundos imobiliários durante a pandemia, e as perspectivas seguem positivas para os que investem em galpões logísticos.
Entre os três fundos, apenas o CSHG Logística (HGLG11) é negociado por um preço superior ao seu valor patrimonial. De acordo com o levantamento, a diferença é de 10%.
Na avaliação de Baroni, da Suno Research, o otimismo está ligado ao fato de que o custo para construir galpões deve continuar alto, o que pode se refletir em aluguéis mais elevados e no aumento do valor patrimonial dos fundos. Logo, a tendência é que o segmento siga forte.
A visão para o segmento logístico também é positiva na avaliação da equipe de análise da XP. Em relatório, os especialistas da casa disseram que esse tipo de fundo pode ser beneficiado porque o tempo de construção de galpões logísticos é menor, o que reduz o risco de execução e diminui a volatilidade das cotas.
Entre os fundos recomendados pela XP está o Vinci Logística (VILG11), que também está na lista dos fundos mais recomendados na carteira compilada mensalmente pelo InfoMoney.
Recebíveis e shoppings
Além do Maxi Renda, o fundo Iridium Recebíveis Imobiliários (IRDM11) tem a maior parte da carteira alocada em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), e uma parcela considerável dos ativos remunera com base no Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA).
Na seleção, aparecem também fundos de shoppings, como o Vinci Shoppings Centers (VISC11) e o XP Malls (XPML11), que apresentam pelo menos 12 shoppings na carteira com presença em cinco estados. Ambos são negociados com descontos de 15% e de 7% em relação ao valor patrimonial, respectivamente.
Embora o segmento de shoppings tenha sido impactado negativamente pela pandemia, Baroni, da Suno Research, acredita que a retomada pós-vacinação e o aumento no fluxo de pessoas e de veículos com a melhora da crise sanitária devem impulsionar o segmento no curto para o médio prazo.
“O call [a tese] é de retomada. As vendas de hoje já estão mais próximas aos valores de 2019. Ainda não temos isso impactando no rendimento porque o fluxo de pessoas ainda é menor, mas a tendência é de que isso melhore até o fim do ano”, diz o especialista da Suno Research.
Híbridos e fundos de fundos
Entre os fundos híbridos, a lista possui dois exemplos: o Kinea Renda Imobiliária (KNRI11) e o CSHG Renda Urbana (HGRU11).
Segundo os relatórios dos fundos, ambos investem a maior parte dos portfólios em imóveis físicos, sendo que o primeiro aplica maior parte da carteira em edifícios comerciais e centros logísticos, enquanto o segundo possui uma carteira com foco em imóveis do varejo alimentício, vestuário e do setor educacional.
Baroni, da Suno Research, diz que alguns fundos híbridos, como o CSHG Renda Urbana, por exemplo, foram a “grande revelação” durante a pandemia. Ele cita que o fundo chamou a atenção do mercado porque possui investimentos em supermercados – que foram menos afetados pelas restrições de circulação nos períodos mais duros da crise sanitária, além de lojas de rua e faculdades bem localizadas.
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Da mesma forma, o especialista afirma que fundos como o KNRI11, que têm parte do portfólio em lajes corporativas, devem se beneficiar do processo de retomada econômica.
“Ao olharmos o mercado real, vemos novas locações de edifícios comerciais. Isso pra mim é o melhor termômetro de que as coisas estão melhorando. Há revisões mais positivas e os espaços estão sendo preenchidos. As empresas devem seguir agora em modelos híbridos, o que também favorece esse segmento”, aponta Baroni.
Na lista dos fundos com maior número de cotistas, há ainda o BTG Pactual Fundo de Fundos (BCFF11). Na prática, segundo o regulamento do produto, ele aplica parte da carteira (47%) em fundos imobiliários de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e parte em lajes corporativas (25%), focadas em edifícios com classificação de crédito AAA, a mais alta do mercado.
Perspectivas para o setor
Com a inflação pressionada e juros que podem chegar a 8,50% no ano que vem, juntamente com um ambiente político e fiscal mais conturbados, Otuki afirma que o cenário para os fundos imobiliários deve seguir bastante volátil no curto prazo. E pondera que já houve forte abertura da curva de juros entre julho e agosto deste ano.
“Se olharmos da metade do ano para cá, a taxa da NTB-B 2035 [Tesouro IPCA+ 2035] estava em 4,13% e deu um repique em agosto, chegando a quase 5%”, diz. “Penso que essa alta é o movimento do mercado colocando no preço a piora dessa crise institucional por causa dos desdobramentos em torno da reforma administrativa e reforma do Imposto de Renda”.
Ele, contudo, pondera que há um risco de que a crise se agrave ainda mais. Por isso, o economista aponta que o melhor agora nesse momento de instabilidade é que o investidor faça aportes regulares para não ser impactado por fortes oscilações de mercado.
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No entanto, antes de investir em fundos imobiliários, a sugestão de Otuki é que o investidor entenda o seu perfil e verifique que nível de risco está disposto a correr. Caso esteja receoso com o ambiente local e avesso ao risco, uma opção considerada mais seguro são os fundos de logística ou de renda urbana. “A vantagem é que eles têm contratos atípicos com prazos mais longos, ou seja, risco de vacância e de inadimplência baixo. Nesse caso, mesmo com a volatilidade das cotas, o investidor recebe um fluxo de rendimentos regular”, destaca.
Já se o investidor estiver disposto a assumir o risco para tentar obter ganho de capital, outra opção é adquirir fundos de shoppings ou de lajes corporativas, que têm as cotas com preços descontados. “Nesse caso, é preciso abrir mão de receber dividendos agora e ter um olhar mais focado no ganho de capital de longo prazo, já que com os impactos da pandemia a circulação de pessoas nos shoppings deve seguir comprometida no curto prazo”, pondera Otuki.
Como escolher um fundo imobiliário?
Além de entender seu próprio perfil, o investidor deve estar atento a outros fatores na hora de selecionar o fundo imobiliário. Otuki aponta, por exemplo, que no caso dos fundos de tijolo (que investem em imóveis físicos), é preciso analisar a localização do imóvel e dar preferência a ativos com melhor padrão construtivo (classificação A e A+).
A qualidade do gestor, diz o economista, também deve ser levada em conta, já que há uma tendência maior do mercado em ter mais fundos de gestão ativa e que apresentam uma carteira mais variada de ativos.
Já ao olhar para fundos de papel, como é o caso de fundos de recebíveis, a dica do especialista do Clube FII é que o investidor verifique se a carteira está focada em ativos high yield (que oferecem um risco mais elevado e, consequentemente, tendem a ter retorno maior) ou high grade (que apresentam risco menor e também costumam oferecer retornos menos atrativos).
“É preciso olhar o que tem na carteira. Ver como o gestor avalia o risco de cada CRI, por exemplo. Entender qual é o lastro [garantia] do imóvel”, afirma o economista.
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