SÃO PAULO – Com um ambiente ainda incerto pela frente e marcado pela ampliação de medidas de isolamento social, fundos imobiliários, em especial os de shopping centers, têm reagido à crise suspendendo o pagamento de dividendos.
Ainda que frustre investidores, a medida é tida como prudente e era prevista por especialistas do mercado, em um contexto de crise como o atual. E não deveria levar os cotistas a se desfazerem de suas cotas exclusivamente por essa razão, afinal, a seleção de um FII não deve levar em consideração apenas os dividendos distribuídos e não deve ter viés de curto prazo.
Levantamento feito pelo InfoMoney com base em dados da Economatica mostra que, dos 108 fundos imobiliários que compõem o Ifix, índice que acompanha o desempenho dos principais FIIs listados na Bolsa, nove já suspenderam o pagamento de proventos por conta do coronavírus.
Do total de suspensões, uma partiu do fundo de hotéis Hotel Maxinvest e oito de FIIs de shopping centers – Floripa Shopping ( FLRP11 ), General Shopping ( GSFI11 ), Grand Plaza Shopping ( ABCP11 ), Shopping Jardim Sul ( JRDM11 ), Shopping Pátio Higienópolis ( SHPH11 ), Via Parque Shopping ( FVPQ11 ), Votorantim Shopping ( VSHO11 ) e XP Malls ( XPML11 ).Essa parcela responde por metade dos fundos imobiliários de shoppings que fazem parte do Ifix.
O segmento é o terceiro com maior participação no índice, atrás apenas dos de lajes corporativas e fundos de recebíveis imobiliários, com 28 e 20 nomes, respectivamente.
No Shopping Jardim Sul, o BTG Pactual, responsável pela administração do FII, afirma que optou por não distribuir rendimentos mensalmente até ter “maior visibilidade quanto aos impactos no fluxo de caixa”. A depender dos próximos meses, diz o BTG, em fato relevante, o FII poderá fazer uma distribuição única de rendimentos ao fim do semestre.
O mesmo vale para o XP Malls, que optou por não distribuir rendimentos mensalmente neste período, uma vez que há chance de o fundo ter resultados negativos.
Os demais FIIs do setor de shoppings que mantiveram os pagamentos, por sua vez, afirmaram que os dividendos podem ser afetados por conta da crise e alguns, como o HSI Malls, já reduziram o valor dos proventos.
Shoppings: receita será zero, mas custos permanecem
Durante teleconferência realizada pela Eleven Research, na terça-feira (14), o gestor de fundos imobiliários da XP e responsável pela estratégia do XP Malls, Pedro Carraz, explicou que todo lojista de shopping paga três boletos: aluguel pelo espaço, condomínio e fundo de promoção, que é utilizado para atrair o público em datas festivas.
Neste período de crise, Carraz conta que os administradores de shopping têm suspendido o pagamento de aluguel (que será pago em um momento futuro), reduzido o fundo de promoção e cobrado cerca de 80% do valor normal de condomínio, visando reduzir os custos e ajudar os lojistas.
Quanto maior a inadimplência de condomínio, diz, mais os proprietários, como fundos imobiliários e fundos de pensão, terão que aportar a diferença. Segundo o gestor da XP, a inadimplência deve chegar a até 40%, atingindo níveis muito acima dos encontrados em meses normais.
Em outras palavras, além de o fundo não gerar receita durante este período, há chance de ter mais despesa. “Não significa que o business vai morrer, nem que não faça sentido investir com viés de longo prazo”, diz.
Foco no patrimônio e no longo prazo
Independentemente do cenário, especialistas destacam que é preciso evitar olhar apenas para os dividendos antes de investir e que focar no médio e longo prazo pode ajudar os investidores a encontrarem oportunidades em meio à crise.
“Mais do que nunca, é importante que o investidor não olhe o dividendo de curto prazo como uma melhor métrica para avaliar se o fundo é bom ou não. O shopping está no meio do furacão, não vai ter dividendos, se não na sua totalidade, quase todos, mas isso não faz dele um ativo ruim. Existe uma razão do porquê ele não terá nenhum tipo de renda durante dois, três meses”, afirmou Ricardo Almendra, CEO da RBR Asset, durante a teleconferência da Eleven.
A avaliação é compartilhada pelo professor do InfoMoney Arthur Vieira de Moraes: “A crise escancara verdades, mas não muda a realidade. Nunca foi recomendado escolher investimentos pelo rendimento, mas pelo patrimônio. Um fundo imobiliário sem rendimento continua tendo patrimônio e é isso que sobra para o cotista, que uma hora vai ver o fundo voltando a gerar rendimento.”
Além de analisar o patrimônio, investir pensando em um horizonte mais longo faz parte da dinâmica do mercado imobiliário.
Raul Grego, analista de fundos imobiliários da Eleven, compara o investimento em FIIs com a compra direta de um imóvel. “O investidor não vai comprar um imóvel hoje, pensando em vender na semana que vem – e o mesmo vale para os fundos imobiliários”, disse, durante a transmissão.
Proventos devem ser pagos no fim do semestre
Moraes explica que os fundos imobiliários devem, por lei, pagar 95% dos lucros no semestre e que estão apenas parando de antecipar os proventos. “A regra é pagar semestralmente, mas, de praxe, alguns pagam por mês, a título de antecipação.”
Ele conta que o gestor costuma buscar prever como será o faturamento do fundo para antecipar o pagamento dos dividendos, tentando fazer com que a distribuição seja uniforme. Com um cenário ainda muito incerto pela frente, a opção tem sido por reter caixa em vez de distribuir erroneamente.
“Os gestores estão segurando a distribuição para não distribuir demais, mas, em junho, vão ter que fazer um ajuste. Ou eles vão distribuir menos que 95% e terão que pagar mais, ou vão perceber que pagaram mais nos últimos cinco meses, e distribuir menos. Isso já acontece em tempos normais”, afirma.
Matéria do InfoMoney mostra que especialistas consideram a suspensão, inclusive, como uma ferramenta prudente para alguns casos, dependendo da situação financeira e de caixa de cada fundo.
Como organizar o portfólio
Quem depende da renda, por outro lado, deve adequar as contas da casa à nova realidade e, se for preciso, fazer uma reavaliação do portfólio, buscando setores menos impactados – análise que se torna ainda mais difícil nos dias atuais.
Moraes conta que investidores que tinham os portfólios muito carregados em fundos de shopping correram para os de agência bancária, que perderam menos. É o caso, por exemplo, do BB Renda Corporativa, que cai 4,9% no ano, ante baixa de 21,2% do Ifix. “Nesse caso, eles estão olhando só para o rendimento, sem olhar o patrimônio, já que esses fundos estão [sendo negociados] acima do valor patrimonial”, diz, sugerindo que as cotas podem estar caras.
Para o investidor que precisa de renda como forma de complementar a aposentadoria, por exemplo, o professor afirma que essa pode ser uma alternativa, mas apenas temporária. “Não dá para mudar para fundo de agência e esquecer que 2023 está aí, e que os contratos vão vencer e os defeitos vão voltar.”
O professor alerta ainda, que ao fazer essa troca, o investidor terá uma perda patrimonial, uma vez que irá vender o fundo de shopping com prejuízo e irá conseguir comprar menos cotas de fundos de agência do que tinha em shopping.
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